Na topjaren wacht logistieke vastgoedsector mager 2023
Na een aantal topjaren maakt de Nederlandse logistieke vastgoedsector dit jaar een flinke pas op de plaats. Door het dalende consumentenvertrouwen wagen retailers zich minder aan uitbreiding en vernieuwing, en door de hoge rente kijken ook investeerders steeds vaker de andere kant op. Dat blijkt uit onderzoek van Buck Consultants International.
De coronapandemie betekende een ramp voor de Nederlandse economie en de meeste van zijn subsectoren. Voor een sector echter, betekende de economische terugval juist een zegen: het e-commerce segment. Door de enorme groei in e-commerce groeide ook de sector gericht op ondersteunende logistieke infrastructuur mee. Het resultaat:nieuw logistiek vastgoed schoot als een paddenstoel uit de grond.
Volgens onderzoek van Buck Consultants International, dat traditiegetrouw aan het begin van elk jaar strategisch marktonderzoek doet naar de sector, verdubbelde de vraag naar logistiek vastgoed tussen het uitbreken van Covid-19 en de piek in 2021. Vorig jaar daalde de vraag naar 3,4 miljoen m2, maar dat was weliswaar nog ruim boven het pre-coronatijdperk.
Aan deze hosannastemming in de logistieke vastgoedsector komt nu een eind, concludeert Buck Consultants International na onderzoek onder de top-30 logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers in ons land (goed voor ongeveer 85% van de gerealiseerde distributiecentra).
“De vraag daalt dit jaar naar ‘nog maar’ 2,5 miljoen m2”, zegt René Buck, directeur van Buck Consultants International. “Na de exponentiële groei van e-commerce tijdens de pandemie vlakt de vraag nu af. Daarnaast hebben veel bedrijven al extra voorraden aangelegd om minder kwetsbaar te zijn voor verstoringen in aanvoerketens.”
Daarbij komt nog dat door de hoge rente de animo van investeerders afneemt. Dat zit zo: veel grote nieuwbouwinvesteringen en transacties in de logistieke vastgoedmarkt vinden plaats met geleend geld. Nu de rentelasten stijgen voor investeerders, blijft er minder over voor de aankoop / financiering van vastgoed.
Hierdoor gaan transacties in de markt niet door, wat zorgt voor minder (nieuw) aanbod. “Naast de hogere financiële lasten als gevolg van de gestegen rente wordt nieuwbouw ook beperkt door de gestegen bouwkosten”, bevestigt Buck.
Deze ontwikkeling heeft een dempende werking op het totale beschikbare aanbod in de logistieke vastgoedsector. Tel daarbij op dat er nog maar weinig ruimte is op bedrijventerreinen voor nieuwbouw en er sprake van beperkte leegstand, dan is het niet zo verwonderlijk dat de huren dit jaar verder zullen stijgen.
Volgens de prognose van Buck Consultants International komt dit jaar de huurprijsstijging uit op gemiddeld 6,8% (met uitlopers tot 9%). “Dit is fors hoger dan voorgaande jaren”, erkent Buck.
Verdozing?
Al jaren wordt in de maatschappij en de politiek een discussie gevoerd over de groeiende ‘verdozing’ van het landschap (in de laatste tien jaar groeide het logistiek vastgoed in ons land met maar liefst 10 miljoen vierkante meter).
Casper Wolf, senior adviseur bij Buck Consultants International, verwacht dat de discussie over de ruimtelijke inpassing van magazijnen intensiever wordt. “Bijna alle ontwikkelaars en beleggers vinden dat er meer aandacht voor architectonische vormgeving en landschappelijk inpassing van distributiecentra moet komen.”
Maar een te sturend beleid van overheden zien de bedrijven niet zitten. “Maar er is wél een toename van vastgoedpartijen die vinden dat provinciale besturen in hun beleid meer moeten sturen op het vestigen van gewenste (zeer) grote distributiecentra op nieuwe terreinen en de kleinere warehouses (minder dan 20.000 m2) dan op bestaande terreinen”, passend bij een eerder advies van Buck Consultants International.
