De maatschappelijke meerwaarde van herontwikkeling van verouderde bedrijfslocaties
In de afgelopen jaren zijn meer dan 100 verouderde bedrijfslocaties met succes herontwikkeld. Zo’n ombouwoperatie biedt kansen voor bedrijven, bedrijventerreinen en overheden, blijkt uit onderzoek van Buck Consultants International in opdracht van partijen in de vastgoedwereld en het ministerie van Economische Zaken.
De veroudering van bestaande bedrijventerreinen, in combinatie met de toenemende complexiteit en maatschappelijke weerstand tegen de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen, heeft herontwikkeling een topprioriteit gemaakt in de afgelopen jaren. Niet alleen voor overheden, maar ook voor het bedrijfsleven (de gebruikers) en professionele vastgoedontwikkelaars en -beleggers.
“Hoewel herontwikkeling niet dé oplossing is voor het tekort aan ruimte voor economische activiteiten, is het wel degelijk een belangrijk deel van de oplossing”, zegt René Buck, directeur Buck Consultants International (BCI).
Dat is ook terug te zien in de cijfers. “De laatste jaren hebben we het over 800.000 tot 1 miljoen m2 herontwikkeld logistiek en industrieel vastgoed per jaar.”
De onderzoekers stelden vast dat de afgelopen acht jaar 116 verouderde bedrijfslocaties onder handen zijn genomen. Het gaat dan om middelgrote en grote bedrijventerreinen, minimaal 15.000 m2. “Hiermee is 4,4 miljoen m2 (merendeels) nieuw bedrijfsvastgoed ontwikkeld. Daarmee is 320 hectare nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein niet nodig geweest, ook al omdat de locaties na de herontwikkeling veel intensiever worden benut”, zegt Buck.
Maatschappelijke opbrengsten
BCI wijst erop dat de maatschappelijke opbrengsten groot zijn. Herontwikkelde terreinen komen beter tegemoet aan de eisen van bedrijven op thema’s als technologie, connectiviteit, kantoorinrichting, ruimtelijke kwaliteit, landschap en meer. Ook zijn de nieuwe gebouwen veel duurzamer en energie-efficiënter.
Herontwikkelingen sluiten daarnaast beter aan bij de investeringswensen van vastgoedontwikkelaars en -beleggers en passen in het beleid van het Rijk, provincies en gemeenten, die juist vrezen om opgescheept te worden met leegstaande bedrijfslocaties terwijl de vraag naar bedrijventerrein juist hoog is.
“De 116 verloederde bedrijfslocaties die we hebben onderzocht zijn vervangen door toekomstbestendige bedrijfslocaties met meer ruimtelijke kwaliteit en meer aandacht voor architectonische vormgeving en landschappelijke inpassing”, aldus Buck.
De meeste herontwikkelingen hebben plaatsgevonden in het zuiden het land. “Het zijn regio’s met krachtige industriële clusters, een strategische ligging op (internationale) goederenvervoerknooppunten en/of een hoge druk op de beperkte ruimte”, legt Buck uit. Ook in de regio’s Utrecht en Rotterdam hebben relatief veel ombouwoperaties plaatsgevonden.
Aan de slag
De onderzoekers verwachten dat herontwikkeling de komende jaren op de agenda blijft, maar het tempo neemt waarschijnlijk af. Buck: “De relatief gemakkelijke herontwikkelingen zijn nu gerealiseerd, dus het wordt nu lastiger en complexer.”
Door de grote noodzaak die er ligt voor de sector – volgens de Rijksoverheid is tot 2030 jaarlijks nog vraag naar 700 hectare bedrijventerrein – adviseert BCI om het thema integraal aan te pakken. Het bureau wijst op de complexiteit die komt kijken bij dit soort vernieuwingen, zoals het opruimen van bodemvervuiling, het slopen van verouderd vastgoed, het aanpassen van gedateerde planregels, verduurzaming, inpassing in het ruimtelijke domein en het aanvragen van diverse vergunningen.
“Dat vraagt om een goede samenwerking tussen de overheid en private partijen”, zegt Jordi Hubers, senior adviseur bij Buck Consultants International. “Herontwikkeling gaat niet zelf, maar is een dynamisch en complex proces, waarvoor in de praktijk hardnekkige barrières weggenomen moeten worden.”
Samen met het ministerie van Economische Zaken en partijen in de vastgoedwereld heeft Buck Consultants International een leidraad ontwikkeld voor herontwikkeling van verouderde bedrijfslocaties. Het document biedt concrete handvatten om als lokale overheid aan de slag te gaan met herontwikkeling in goede dialoog met de markt.
