Veel gemeenten lopen vast bij herontwikkeling van bedrijventerreinen
Gemeenten hebben de ambitie om hun bedrijventerreinen te herontwikkelen. De stap van ambitie naar uitvoering blijkt in de praktijk echter lastig, met name door financiële belemmeringen en een gebrek aan uitvoeringscapaciteit. Dat blijkt uit onderzoek van Buck Consultants International onder zo’n zestig gemeenten.
De herontwikkeling van bedrijventerreinen staat al jaren hoog op de agenda van zowel grote als kleine gemeenten. Dat komt vooral doordat de kwaliteit van veel bestaande bedrijventerreinen te wensen overlaat. Op sterk verouderde terreinen dreigen leegstand, economische achteruitgang en een afnemende aantrekkelijkheid voor bedrijven.
Met herontwikkeling proberen gemeenten verschillende doelen te realiseren. Zo willen zij de beschikbare ruimte efficiënter benutten, de economische waarde van bedrijventerreinen vergroten, de ruimtelijke kwaliteit verbeteren, de verduurzaming van gebouwen en terreinen versnellen en de bereikbaarheid verbeteren.
Daarnaast biedt herontwikkeling gemeenten de mogelijkheid om bedrijven te verplaatsen naar een andere locatie, bijvoorbeeld wanneer een bestaand bedrijventerrein plaats moet maken voor woningbouw of andere maatschappelijke functies.
Van ambitie naar uitvoering
Buck Consultants International concludeert dat gemeenten meestal een duidelijke visie hebben op wat zij willen bereiken, maar dat de uitvoering achterblijft.
De belangrijkste oorzaak is een gebrek aan financiële middelen. Ongeveer twee derde van de ondervraagde gemeentelijke professionals geeft aan behoefte te hebben aan betere financiële instrumenten en stimulansen om herontwikkelingsprojecten mogelijk te maken. Een vergelijkbaar aandeel stelt dat er onvoldoende capaciteit beschikbaar is om projecten effectief uit te voeren.
Daarnaast ervaren gemeenten dat zij niet over de juiste instrumenten beschikken om herontwikkeling daadwerkelijk van de grond te krijgen. Subsidies worden het vaakst genoemd als noodzakelijk instrument, gevolgd door planregels, publiek-private samenwerkingsovereenkomsten en procedures voor vergunningen.
Ook in de dagelijkse uitvoeringspraktijk lopen gemeenten tegen knelpunten aan. Zo vormt de beperkte beschikbaarheid van elektriciteit een steeds grotere belemmering. Bovendien zorgen concurrerende ruimteclaims voor onzekerheid bij marktpartijen en duren vergunningstrajecten vaak lang.
Verder krijgen gemeenten regelmatig te maken met bezwaar- en beroepsprocedures van omwonenden, die projecten kunnen vertragen. Tegelijkertijd moeten zij rekening houden met stikstofregels en normen op het gebied van parkeren, verkeersdoorstroming en ecologie.
Alles bij elkaar schetsen de onderzoekers een complex speelveld, wat verklaart waarom veel gemeenten moeite hebben om herontwikkelingsprojecten succesvol en tijdig te realiseren.
Met urgentie aan de slag
De onderzoekers adviseren gemeenten om in de uitvoeringsfase meer gebruik te maken van bewezen werkwijzen en tegelijkertijd hun rol anders in te vullen om bestaande barrières weg te nemen.
Dat begint met het helder benoemen van de urgentie. “Herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen is een belangrijke en urgente opgave in Nederland, waarbij het beter benutten van economische, ruimtelijke en maatschappelijke potentie centraal staat”, schrijven de auteurs.
Nederland telt circa 3.800 bedrijventerreinen. Samen zijn deze goed voor ongeveer 30% van de nationale toegevoegde waarde en 30% van de totale werkgelegenheid. Omdat de vraag naar bedrijfsruimte blijft toenemen en de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen doorgaans zeven tot vijftien jaar in beslag neemt, wordt de herontwikkeling en intensievere benutting van bestaande terreinen steeds belangrijker.
Bestuurlijke duidelijkheid is essentieel. Gemeenten moeten de positie van bedrijventerreinen expliciet verankeren in hun beleid en duidelijke keuzes maken over de toekomst van deze locaties.
Ook adviseren de onderzoekers gemeenten om intensief samen te werken met marktpartijen, zoals grondeigenaren, vastgoedeigenaren en terreinbeheerders. Daarbij past voor gemeenten vooral een regisserende rol, waarin zij partijen bij elkaar brengen en gezamenlijke voortgang stimuleren.
Uiteindelijk draait succesvolle herontwikkeling om het vinden van concrete oplossingen op projectniveau. Volgens het onderzoek kan dat het beste gebeuren vanuit vijf invalshoeken: het gebouw, de kavel, de directe omgeving, de organisatie en participatie. Die integrale aanpak biedt zowel overzicht als een duidelijke focus voor de uitvoering.
