Logistieke vastgoedmarkt vindt na diep dal de weg weer omhoog

Na twee jaren van forse krimp krabbelt de logistieke vastgoedmarkt in 2025 voorzichtig uit het dal. Dat blijkt uit onderzoek van Buck Consultants International (BCI) onder de 25 grootste ontwikkelaars en beleggers van logistiek vastgoed in ons land.
De vraag naar logistiek vastgoed zal dit jaar 1,65 miljoen m2 aan verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) bedragen, zo verwachten de respondenten. Vorig jaar lag de vraag nog op 1,5 miljoen m2 vvo. De markt is echter nog ver verwijderd van het niveau in de topjaren 2021 (4,9 miljoen m2 vvo) en 2022 (3,4 miljoen m2 vvo).
“Dat nu de verwachte vraag weer groeit is positief voor de sector”, zegt Johan Beukema, managing partner bij BCI. “Maar de onzekerheid in de markt is niet weg want je ziet uiteenlopende verwachtingen bij de deelnemers aan het onderzoek.”
Favoriete sectoren en regio’s
De professionele vastgoedpartijen zien gunstige perspectieven voor sectoren als farma/medtech, food, hightech en e-commerce. Vanuit de retail-, horeca- en fashionbranches wordt juist weinig vraag verwacht. De top logistieke regio’s in Nederland blijven onveranderd Tilburg/Waalwijk, de Rotterdamse regio, Venlo/Venray en West-Brabant.
“Vrijwel alle logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers zien sterk groeiende kansen voor met name Zuid-Limburg. De internationale bereikbaarheid, de mogelijkheden voor zowel greenfieldontwikkeling als herontwikkeling van verouderd vastgoed en de relatief gunstige arbeidsmarkt zijn de belangrijkste argumenten”, aldus Casper Wolf, senior adviseur bij BCI.
Leegstand neemt toe
In 2025 worden verschillende nieuwe distributiecentra opgeleverd, met als gevolg dat het totaal verhuurbare vloeroppervlak toeneemt. Omdat niet alle distributiecentra een huurder hebben gevonden, neemt dit jaar de leegstand voor het eerst sinds jaren toe tot boven de 5%.
Ook speelt ook mee dat een groep bedrijven verouderde distributiegebouwen verruilt voor moderne distributiecentra, waar ze efficiënter en duurzamer kunnen opereren.
Het percentage leegstand verschilt “aanzienlijk” per regio, aldus de onderzoekers. Eigenaren van logistiek vastgoed in regio’s waar relatief veel leegstand is, staan hierdoor onder druk om hun huurprijzen marktconform te houden. Zo dalen dit jaar de gemiddelde huurprijzen in de regio’s Amsterdam-Schiphol en Flevoland, terwijl de regio’s Eindhoven en Breda iets duurder worden.
Over de hele linie is sprake van stabilisatie van de huurprijzen, constateren de onderzoekers.
Ruimtelijke ordeningssturing
Kees Verweij, partner bij BCI, constateert op basis van de resultaten van het onderzoek dat de logistieke vastgoedsector moeite heeft met strakke ruimtelijke ordeningssturing.
“De logistieke vastgoedsector is zich bewust van de beperkte ruimte voor nieuwe bedrijfslocaties en dat niet meer alles overal kan. Bovendien hebben ze aangetoond op veel plekken succesvolle herontwikkeling van verouderde bedrijfslocaties te kunnen realiseren.”
“Maar bijvoorbeeld concentratie van grote warehouses op alleen vijf nieuwe door de overheid daarvoor geoutilleerde bedrijventerreinen ziet men niet zitten omdat het niet leidt tot logistieke optimalisatie voor huurders, het aantal vrachtautokilometers toeneemt en op die aangewezen plekken het moeilijk zal zijn om personeel te vinden.”