Twynstra Gudde zet in op saneringsfonds overtollig zorgvastgoed
Twynstra Gudde onderzoekt momenteel of het opzetten van een saneringsfonds voor overtollig zorgvastgoed haalbaar is. Het fonds, ter waarde van tussen de €500 miljoen en €1 miljard, kan kleinere zorgorganisaties helpen met het afbouwen van hun vastgoedportfolio en het hervormen van hun zorgdienstverlening.
Vastgoed heeft een grote invloed op het functioneren van zorgorganisaties, stelt Hans Hoepel, managing partner bij Twynstra Gudde, een van de grotere organisatieadviesbureaus van Nederland en onder meer gespecialiseerd in vastgoedvraagstukken.
“Het kapitaalsbeslag van gebouwen en terreinen is hoog, de impact op het imago is groot en vastgoed bepaalt vaak mede het tempo waarin veranderingen kunnen worden doorgevoerd. Te duur, verkeerd of overtollig vastgoed kan een molensteen om de nek zijn voor zorgorganisaties en de handelingsvrijheid ernstig beperken”, aldus Hoepel, die op basis van recent onderzoek* diverse aanbevelingen doet voor een adaptieve zorgsector.
Zo adviseert hij onder meer: “Zorginstellingen doen er goed aan zich te concentreren op hun kernvastgoed: gebouwen met een laag risicoprofiel en een hoge bijdrage aan de zorgactiviteiten. Door deze focus kunnen middelen vrijgemaakt worden voor vernieuwing.”
Specifiek gekeken naar het vraagstuk van overtollig vastgoed bij zorginstellingen onderzoekt Twynstra Gudde momenteel de mogelijkheden van het oprichten van een saneringsfonds. Tegenover Zorgvisie zei Dennis Christmas, managing partner van Twynstra Gudde Zorg Huisvesting, Vastgoed en Organisatie, onlangs: “Wij willen optreden als intermediair tussen de zorginstellingen en de beleggers in een dergelijk fonds en we willen de start van het fonds managen. Zorginstellingen hebben belangstelling en we zijn in gesprek met financiële instellingen.”
Christmas mikt op een fonds ter waarde van tussen de €500 miljoen en €1 miljard. “Het fonds moet wel enige omvang hebben om van betekenis te kunnen zijn. En met een dergelijke omvang is een fonds ook interessant voor Nederlandse pensioenfondsen. Zij kunnen zo een bijdrage leveren aan het oplossen van dit complexe maatschappelijke vraagstuk”, aldus Christmas. Ook beleggingsfondsen van banken, internationale beleggers, zorgverzekeraars en het Rijk kunnen mogelijk investeren in het fonds.
Veel zorgorganisaties kampen met het afbreken van hun vastgoedportfolio, legt Christmas verder uit, voor wie sloop veelal een te dure optie blijkt – door de hoge afschrijvingen die nodig zijn. Ook het herontwikkelen van overtollig vastgoed is vaak onbegonnen werk, onder meer door de enorme hoeveelheid tijd die dit kost.
De Twynstra partner trekt een lijn met de financiële sector, waar het gebruik van herfinanciering via een (sanerings)fonds met succes heeft gewerkt voor bijvoorbeeld SNS: “SNS heeft zijn vastgoedportefeuille afgezonderd waarna via een financieringsronde herfinanciering heeft plaatsgevonden. Door het managen van de portefeuille wordt geprobeerd om het verlies te beperken danwel om te zetten naar winst”, aldus Christmas, die uitlegt dat zorginstellingen bovendien zelf kunnen participeren in het fonds.
“De bedoeling is dat de zorginstellingen hun gebouwen en gronden tegen boekwaarde overdragen aan het fonds. Dit fonds heeft dan als doel om op de langere termijn de gronden en het vastgoed ten gelde te maken. Zorginstellingen die vastgoed overdragen, zouden ook kunnen participeren in het fonds om te profiteren van een eventuele waardeontwikkeling. Op die manier voorkom je dat het gevoel ontstaat dat een ander er vandoor gaat met de winst.”
Wanneer zorginstellingen hun overtollig vastgoed op deze manier kunnen afbouwen, lopen zij geen verdere risico’s op hun portfolio, besluit Christmas, die aangeeft dat zorgorganisaties daardoor onder meer hun zorgdiensten verder kunnen moderniseren. Over zes maanden zal naar verwachting duidelijk worden of het nieuwe fonds te realiseren is.
* Een onderzoek waaraan ruim vijfentwintig zorginstellingen uit verschillende sectoren een bijdrage leverden: algemene ziekenhuizen, GGZ, gehandicaptenzorg, ouderenzorg, welzijn, jeugdzorg en eerstelijnszorg.
