Thuiswerken en economie zorgen voor trendbreuk in kantorenmarkt
Hybride werken zorgt voor een kantelpunt in de Nederlandse kantorenmarkt. Voor het eerst sinds 2015 is er sprake van een toename van het aanbod van kantoren, blijkt uit onderzoek van Colliers.
Tussen 2015 en medio 2023 was de trend in de kantorenmarkt redelijk consistent en voorspelbaar: bijna elk jaar nam het aanbod van kantoorruimte af. Op het hoogtepunt in 2015 was 8,5 miljoen vierkante meter beschikbaar, in 2023 was dat nog maar 3,7 miljoen.
Dat kwam deels doordat het aantal banen in kantoorgebonden sectoren flink toenam (van 2,4 miljoen in 2015 tot 2,9 miljoen in 2023), maar vooral doordat veel verouderde kantoren zijn gesloopt of getransformeerd naar woningen. “Veel van de leegstand en daarmee overbodige kantoorpanden zijn de afgelopen jaren uit het straatbeeld verdwenen”, aldus Colliers.
De neerwaartse trend in beschikbare kantoorruimte is eind 2023 echter doorbroken. “Zowel in aantallen als oppervlakte zien we een toename van het aanbod van kantoren”, schrijven de onderzoekers in het rapport.
Rightsizen
Dat heeft vooral te maken met de vraagkant: door de lage groei van de economie en de (kantoorgebonden) werkgelegenheid neemt de vraag af. Daarnaast speelt hybride werken een grote rol. Sinds de coronapandemie zijn medewerkers niet meer vanzelfsprekend vijf dagen per week op kantoor. Bedrijven spelen hierop in door te bezuinigen op hun (dure) kantoorpanden.
Waar het hybride werken al enkele jaren gelden zijn definitieve doorbraak beleefde, als gevolg van de coronapandemie, lijkt het erop dat bedrijven deze verandering in de manier waarop we werken nu ook daadwerkelijk doorvertalen in hun vastgoedstrategie.
“Het huren van kantoorruimte vormt voor veel bedrijven een belangrijke kostenpost”, aldus de onderzoekers. “Veel bedrijven hebben nu genoeg inzichten en praktijkervaring opgedaan om hun kantoorruimte te gaan herinrichten, herontwerpen of afstoten. Ze kiezen voor rightsizen: het creëren van de optimale werkplek voor de hybride medewerker van nu. In veel gevallen betekent dit dat overbodige ruimte wordt teruggegeven aan de markt.”
Bij grote organisaties leidt rightsizen tot een vermindering in de kantoorruimte van 20% tot 25%. Bij kleinere organisaties is het potentieel kleiner.
Een andere factor die volgens de onderzoekers een rol van betekenis speelt: het aantal faillissementen loopt op. Ook data van het CBS laat deze trend zien. In 2023 steeg het aantal faillissementen van bedrijven in kantoorgebonden sectoren met ruim 50% naar 3.271 ten opzichte van 2.145 faillissementen een jaar eerder.
Van Amsterdam tot München tot New York
Door de kanteling in de kantorenmarkt komen vastgoedbeleggers en financiers onder druk te staan. Het vastgoed wordt minder waard, waardoor kantoren geherwaardeerd moeten worden en het aflossen van leningen/hypotheken voor kantoorvastgoed duurder wordt, zeker in combinatie met de hogere rentestanden.
De vastgoedsector voelt deze uitdaging over de hele wereld. In Duitsland zijn de prijzen van kantoorvastgoed in het laatste kwartaal van vorig jaar met 13% gedaald ten opzichte van het laatste kwartaal van 2022. Ook in Amerika en China is sprake van malaise op de zakelijke vastgoedmarkt.
Beleggers en geldschieters kunnen de pijn nu nog grotendeels uitstellen. De vraag is hoe lang nog. Er spelen steeds vaker zaken waar beleggers en geldschieters de kosten voor het herfinancieren van uitstaande leningen niet langer kunnen of willen dekken. Alleen al in Amerika moet dit jaar voor bijna $200 miljard aan kantoorvastgoed worden geherfinancierd.
