Waarde van commercieel vastgoed daalt fors door beleggersdip
De waarde van commercieel vastgoed – kantoren, logistieke hubs en overige zakelijke objecten – is het afgelopen jaar flink gedaald, met soms tot wel 30%, blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseurs.
“Voor het eerst sinds 2013 is de waarde van commerciële beleggingen over de breedte van de markt gedaald”, zegt Erik Langens, director capital markets bij CBRE.
Hoeveel het commercieel vastgoed in 2022 in waarde daalde, varieerde sterk per sector. De sterkste prijsdaling vond volgens het CBRE-onderzoek plaats bij kantoren, die flink aan aantrekkelijkheid hebben ingeboet. Niet alleen door de structurele impact van thuiswerken, maar ook door een instortende dealsmarkt en de hoge rente.
Vooral op toplocaties als de Zuidas in Amsterdam of de Kop van Zuid moesten vastgoedeigenaren de waarde van hun panden regelmatig met tientallen procenten afwaarderen.
In zijn opdrachten voor klanten zag bijvoorbeeld Cushman & Wakefield afwaarderingen bij kantoren, logistiek en huurwoningen van gemiddeld 15% en soms uitschieters van 25% in één kwartaal. “Zulke grote afwaarderingen in een kwartaal heb ik nog niet eerder meegemaakt”, zegt Kristiaan Engelman, hoofd taxaties commercieel vastgoed bij het vastgoedadviesbureau.
Ook branchegenoten Colliers en Savills zien in hun dagelijkse praktijk waardedalingen met dubbele cijfers.
Hoge rente
Aan de implosie van de waarde van commercieel vastgoed liggen verschillende redenen ten grondslag. De grote boosdoener: de hoge rente. Dat zit zo: veel grote transacties op de vastgoedmarkt vinden plaats met geleend geld. Nu de rentelasten stijgen voor kopers, blijft er minder over voor de aankoop van vastgoed.
Verkopers zijn daarentegen niet happig op het verkopen van hun vastgoed tegen lagere prijzen. Veel verkopers die het zich kunnen veroorloven kiezen voor een ‘hold strategie’, waarbij ze een lange adem hebben om te wachten op betere tijden. Hierdoor gaan veel transacties in de markt niet door, wat zorgt voor een daling van de prijzen van gesloten deals.
Volgens CBRE nam in 2022 het investeringsvolume in commercieel vastgoed met bijna 5% af ten opzichte van 2021. Maar een blik op het laatste kwartaal laat een alarmerend beeld zien: in Q4 daalde het beleggingsvolume met 44% ten opzichte van een jaar eerder. “Het kwartaal sloot af met het laagste beleggingsvolume sinds het einde van de kredietcrisis in 2014”, zegt Langens.
“De grootste daling in het aantal verhandelde objecten is vooral goed te zien bij gebouwen met een prijs boven de €20 miljoen. Deze projecten zijn meer afhankelijk van externe financiering, waardoor de renteverhoging een grotere impact heeft op de keuze om een gebouw wel of niet te kopen.”
Voor 2023 zijn de vooruitzichten voor de vastgoedmarkt niet rooskleurig. De rente blijft volgens economen naar verwachting op het huidige niveau (of stijgt zelfs), en de animo van beleggers koelt volgens CBRE verder af. Voor komend jaar verwacht het bureau een totaal investeringsvolume van €13,7 miljard, een daling van ruim 16% ten opzichte van 2022.
