Yellowtail ontwikkelt online instrument voor inzicht in aflossingsvrije hypotheek
Naar schatting zullen er tussen 2025 en 2035 ruim 1 miljoen aflossingsvrije hypotheken aflopen. De financiële situatie waarin een consument nadien verkeert, kan veel problematiek met zich meebrengen. Het is namelijk mogelijk dat de maandelijkse woonlasten verdubbelen, wat kan leiden tot gedwongen woningverkoop. Fintech-adviseur Yellowtail heeft een online instrument ontwikkeld dat consumenten eenvoudig inzicht verschaft omtrent hun situatie, waardoor eventuele rampspoed voortijdig kan worden afgewend.
De kredietcrisis die in 2008 begon, werd voor een aanzienlijk deel in gang gezet door de stagnerende huizenmarkt in de Verenigde Staten. Als een van de oorzaken geldt de grote hoeveelheid risicovolle hypotheekvormen die het Amerikaanse financieringssysteem destijds kende. De wereldwijde financiële gemeenschap lijkt van dat verhaal geleerd te hebben, want recentelijk uitten zowel het Internationaal Monetair Fonds (IMF), De Nederlandsche Bank (DNB) als de Autoriteit Financiële Markten (AFM) hun zorgen omtrent de grote hoeveelheid aflossingsvrije hypotheken in Nederland.
Lenen zonder aflossingsschema
Een aflossingsvrije hypotheek is een hypothecaire lening waarbij de lener het bedrag dat hij leent niet aflost; hij bekostigt louter de maandelijks rente. In Nederland is zo’n 55% van alle hypotheken (deels) aflossingsvrij en die leningen hebben tezamen een waarde zo’n €360 miljard. Volgens DNB zullen naar verwachting in de periode tussen 2025 en 2035 ruim 1 miljoen aflossingsvrije hypotheken aflopen. Dit betekent dat veel mensen hun hypotheek moeten herfinancieren.
Het is waarschijnlijk dat de herfinancieringsvoorwaarden minder gunstig zullen uitpakken waardoor mogelijk financiële problemen ontstaan, aldus Matthijs Mons, partner bij Yellowtail. Hij stelt dat met name de vijftigplussers economisch gezien in zwaar weer terecht dreigen te komen. Onder andere grootschalige gedwongen woningverkoop vormt dan een reëel risico.
Problematiek
Gedwongen woningverkoop en andere gevaren liggen ten grondslag aan drie problemen die kunnen ontstaan als niet tijdig wordt nagedacht over de 1,1 miljoen aflopende aflossingsvrije hypotheken. Ten eerste speelt de hypotheekrenteaftrek daarbij een grote rol. Hypotheekrenteaftrek is een aftrekpost die kan worden ingezet door bezitters van een eigen woning die een lening hebben afgesloten (om die woning te betalen) waarover zij rente betalen.
De fiscale constructie levert woningbezitters een aanmerkelijk financieel voordeel op. Het recht om deze aftrekpost te gebruiken, is echter beperkt tot dertig jaar. Indien de aftrekpost zou verdwijnen, kunnen de maandlasten van een consument zomaar verdubbelen. Bovendien werden er in Nederland in het verleden vaak aflossingsvrije hypotheken tot een waarde van wel 120% van de vraagprijs verstrekt. De lener kon dat betalen omdat hij niet verplicht was tot aflossing. Als hij dat over een tijd echter wel is en ook geen recht meer heeft op renteaftrek, dan verandert zijn financiële situatie rigoureus.
Het tweede probleem ligt volgens Gert Vasse, Director bij Yellowtail, in het verlengde van het eerste probleem. De laatste tijd is de hypotheekrente historisch laag, waar de banken niet zo vrolijk om zijn. Zou op dat moment een nieuwe hypotheek moeten worden afgesloten, dan is dat relatief gunstig, maar die stand biedt geen enkele garantie voor de periode tussen 2025 en 2035 (wanneer de meeste aflossingsvrije hypotheken aflopen). Zo was in 2008 de gemiddelde rente voor een nieuwe hypotheek zo’n 5,5%, stond de teller in 1991 zelfs rond de 9,0%, terwijl deze nu rond de 1,0% schommelt*. Op een Nederlands huis dat wordt bekostigd met een gemiddelde hypotheeksom van €268.000 betaalde je volgens de rentestand van 1991 het eerste jaar €24.120 aan rente terwijl dit volgens de rentestand van begin 2018 slechts €2.680 zou zijn. Dat scheelt nogal een slok op een borrel.
Joppe Curvers, Business Consultant bij Yellowtail, wijst op een derde probleem. Niet iedereen die een aflossingsvrijehypotheek heeft afgesloten, is op de hoogte van de exacte voorwaarden. Veel mensen realiseren zich daarom niet wat de consequenties van een aflossingsvrije hypotheek zijn. Tijdens de looptijd van een lening geldt geen verplichting tot aflossing, maar nadat de looptijd is verstreken moet het geleende bedrag wel worden terugbetaald aan de hypotheekverstrekker, want anders moet de woning (onderpand) gedwongen worden verkocht.
Bovendien wordt bij het afsluiten van een hypotheek veelal het salaris als richtlijn genomen en wordt de eventuele overwaarde van een woning buiten beschouwing gelaten. Een pensioengerechtigde heeft vaak (ten opzichte van zijn werkzame leven) een lager inkomen, waardoor hij bij een hypotheekverlengingsaanvraag mogelijk niet voldoet aan de inkomenseisen zoals voorheen wel het geval was. Ook dat kan leiden tot gedwongen woningverkoop.
Geen paniek
Aangezien het merendeel van de aflossingsvrije hypotheken zich pas rond de helft van zijn looptijd bevindt, is er geen reden tot acute paniek. De geschetste problematiek vraagt echter wel om een gedegen voorbereiding. Het is als consument dus zaak om niet blind te vertrouwen op een goede afloop maar de mogelijke persoonlijke consequenties uit te zoeken, aldus Mons. Hij stelt daarnaast dat er tevens een voorlichtingsverantwoordelijkheid ligt bij hypotheekverschaffers: “Zij doen er goed aan om bewustwording onder deze klantgroep te creëren.”
Om dat kennisdelingsproces te bevorderen, heeft Yellowtail een online instrument ontwikkeld dat consumenten eenvoudig en vlug informatie verschaft omtrent hun persoonlijke situatie én hoe zij daarnaar moeten handelen. Via een gepersonaliseerde e-mail krijgen klanten toegang tot de tool, waarna aan de hand van een eenvoudige berekening inzage gegeven wordt in de samenhang tussen rente, maandlasten en aflossingsbedrag, zowel in het heden als in de toekomst. Uiteindelijk presenteert het instrument de mogelijkheid om direct online eenmalig af te lossen, of de hypotheek om te zetten naar een hypotheekvorm waarop afgelost wordt.
Verder is het mogelijk om te kiezen voor een uitgebreidere berekening of additionele databronnen zoals actuele klantgegevens, waarmee real-life voorspellingen kunnen worden gedaan. Ergo: met de tool wordt de klant op een intuïtieve manier door een aantal stappen heen geleid en kan hij op die manier geïnformeerd en alert gemaakt worden over en op de risico’s en mogelijkheden met betrekking tot zijn aflossingsvrije hypotheek. Het online instrument biedt dus de mogelijkheid om op de korte termijn de onderzoeksverantwoordelijkheid van mensen die een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten te bekrachtigen.
Advies op maat
Een van de kansen die Yellowtail ziet voor dergelijke leners, is om bij het einde van hun rentevaste periode de huidige lage rentestand te benutten. Volgens het adviesbureau is er nog behoorlijk wat ‘laaghangend fruit’ dankzij de huidige lage rente. Voor mensen met een langlopende aflossingsvrije hypotheek die nog een relatief hoge rente betalen, liggen er daarom grote kansen om meer te gaan aflossen vanaf het moment van de renteherziening, terwijl hun maandlasten dan gelijk blijven. Via het online instrument kunnen de exacte gegevens en handelingen inzichtelijk worden gemaakt en kan deze doelgroep worden getriggerd.
Daarnaast zijn er volgens Mons nog andere mogelijkheden, zoals het bevorderen van het aflossen. Hij stelt dat de annuïteiten- en lineaire hypotheken momenteel al een fors lagere rente kennen dan aflossingsvrije hypotheken, wat vooral samenhangt met het hogere risico van aflossingsvrije leningen. Door klanten actief te wijzen op dit renteverschil kan overstappen worden gestimuleerd. Wederom kan via het online instrument hierbij veel inzichtelijkheid worden verschaft en kunnen mensen met een aflossingsvrije hypotheek worden aangespoord hun lening over te sluiten.
Over de exacte invulling van het advies dat het kantoor via het online instrument gaat leveren, bestaat nog enige onzekerheid. Dit komt omdat de overheid en de bancaire wereld momenteel in discussie zijn over de precieze regels en richtlijnen. Wel lijkt het erop dat de tool eventuele desastreuze ontwikkelingen op het gebied van aflossingsvrije hypotheken op voorhand kan inperken. Een goed geïnformeerde consument laat het immers vaak niet zo ver komen.
* In het geval van het vastzetten van de rente voor een jaar ligt de gemiddelde rente rond de 1%. Wanneer de rente voor een hypotheeklening (annuïteit, met NHG) bijvoorbeeld tien jaar wordt vastgezet, komt deze gemiddeld uit op tussen de 2% en 2,5%.
Gerelateerd: Yellowtail helpt Triodos Bank met nieuwe online hypotheekpropositie.
