‘Bouw miljoen drijvende woningen haalbaar én betaalbaar’
Nederland biedt meer dan voldoende ruimte voor één miljoen drijvende woningen, zo concluderen PosadMaxwan, The Positive Lab en PAS in een nieuw onderzoek. Bovendien is de financiële businesscase aantrekkelijker dan gedacht.
Het zijn twee van de grootste opgaven waar Nederland de komende decennia voor staat: de wooncrisis en klimaatverandering. Bovendien zijn ze nauw met elkaar verweven.
Zo liet onderzoek zien dat ruim 60% van de nieuwe woningen die tot 2030 zijn gepland in gebieden liggen die in 2050 kampen met een hoog overstromingsrisico. Niet zo gek, als je bedenkt dat tegen die tijd ook zo’n 60% van het totale Nederlandse landoppervlak – waaronder drukbevolkte provincies als Noord- en Zuid-Holland en Utrecht – uit overstroombaar gebied zal bestaan.
Het maakt de ambitie om de komende decennia miljoenen extra woningen te bouwen des te lastiger. Tot 2030 moeten er ongeveer een miljoen woningen bijkomen en daarna nóg eens een miljoen, stelde toenmalig demissionair minister De Jonge eind vorig jaar.
De oplossing die stedenbouwkundig bureau PosadMaxwan in samenwerking met PAS, Blue Revolution, Buiting Advies en Dutch Lotus aandraagt, is in zekere zin een simpele optelsom: als we straks steeds meer water hebben én meer woningen, moeten we gewoon meer woningen bouwen op het water.
De drijvende stad
Zo eenvoudig ligt het uiteraard niet in de praktijk. Bouwen op het water brengt vele uitdagingen met zich mee en is mede daardoor een stuk duurder dan bouwen op land. Gezien de enorme uitdagingen waar ons land voor staat, verdient het idee volgens het samenwerkingsverband echter een gedegen verkenning.
De bevindingen van deze verkenning werden ruim een jaar geleden gepresenteerd in het ‘Handboek Drijvende Steden’, waarin het concept zorgvuldig is uitgewerkt. Cruciaal is dat de drijvende stad het niveau ontstijgt van bestaande drijvende woningen, “die bijna altijd in kleine aantallen en in lage dichtheid gebouwd zijn”.
Het concept moet laten zien “hoe er in (veel) grotere aantallen en in stedelijke dichtheden op het water gebouwd, gewoond, gewerkt en geleefd kan worden”, aldus de bureaus.
“De drijvende stad zal nieuwe, gevarieerde woon-werkmilieus leveren met rijke, gemengde stedelijke (voorzieningen-)programma’s en aantrekkelijke, voor iedereen toegankelijke openbare ruimte in zeer aantrekkelijke, waterrijke en groene omgevingen”, schrijven ze.
460.000 hectare
In navolging van deze verkenning hebben PosadMaxwan, The Positive Lab en PAS nu ook een verdiepend onderzoek uitgevoerd naar het potentieel en de haalbaarheid van het ontwikkelde concept.
Dat potentieel blijkt groot. Met een op GIS-data gebaseerde geografische scan identificeerden de onderzoekers zo’n 40.000 hectare aan potentieel bruikbaar wateroppervlak. Denk aan (oud-)havengebieden, plassen, meren en de randen van grote rivieren.
Vanwege het toenemend overstromingsrisico komt de komende decennia bovendien nog eens ruim tien keer zoveel gebied in aanmerking. De gebieden met een (toekomstig) hoog overstromingsrisico hebben opgeteld een oppervlak van 420.000 hectare, waarmee het totaal in 2050 op 460.000 hectare komt.
“Stel dat ervoor gekozen wordt om de huidige woonopgave van 1 miljoen woningen drijvend te realiseren (met een dichtheid van 65 woningen per hectare) dan zal niet meer dan 3% van deze gebieden ontwikkeld hoeven worden”, becijferen de onderzoekers.
Duurder
Met het potentieel zit het dus wel goed: “Uit de indicatieve scan blijkt wel dat drijvend bouwen kansrijk lijkt om een significante bijdrage te leveren aan het woningaanbod én het realiseren van een nieuwe, duurzame relatie met het water.”
Maar hoe zit het met de haalbaarheid? Technisch is het mogelijk, maar eerdere bouwprojecten op het water bleken significant duurder dan ‘gewoon’ bouwen op land.
Bezien vanuit een traditionele financieringsmethode geldt dat ook voor de drijvende stad. Daar staat echter tegenover dat de vastgoedwaarde van drijvende woningen hoger is: mensen betalen meer voor wonen op het water, “waardoor op veel plekken een haalbare businesscase voor drijvend bouwen mogelijk wordt”.
Baathebbers betalen mee
De businesscase zou bovendien nog veel aantrekkelijker kunnen worden wanneer wordt afgestapt van traditionele financieringsmethodes.
De drijvende stad biedt volgens de onderzoekers zoveel extra (maatschappelijke) meerwaarde dat een vernieuwende manier van financiering mogelijk lijkt, waarin “een brede groep baathebbers” die profiteren van deze waarde mee-investeren. Denk onder meer aan overheden, ontwikkelaars, grondeigenaren, (zorg)verzekeraars en banken.
“Deze baathebbers komen in beeld doordat de drijvende stad gunstigere oplossingen biedt voor het omgaan met het watersysteem, de energiehuishouding, mobiliteit, klimaatverandering en biodiversiteit”, aldus het rapport.
Daarbij wordt ook opgemerkt dat drijvende steden het mogelijk maken om “mee te bewegen” met het water, in plaats van ertegen te vechten. Zo kunnen veel andere dure investeringen worden vermeden, zoals het aanleggen van waterkeringen en verhogen van dijken.
Van dromen naar bouwen
Nu het verdiepende rapport er ligt, is het volgens de onderzoekers tijd voor de volgende grote stap: daadwerkelijk gaan bouwen aan de eerste drijvende stad.
“Tot nu toe was het heel erg dromen, maar we moeten ook echt de vraag aan die omgevingspartijen gaan stellen: wat als we volgend jaar beginnen?”, laat stedenbouwkundige Lisa Gerards van PosadMaxwan weten aan Gebiedsontwikkeling.nu.
“Ons doel is niet om bij deel 56 van dit project te eindigen”, vult haar collega Gijs de Haan aan. “Ons doel is om impact te realiseren en om drijvend bouwen echt een stap dichterbij te brengen. Dus ergens het ‘voor het echie’ laten zien is wat mij betreft de volgende stap om meer mensen te overtuigen.”
