E-commerce zorgt voor verschuivingen in logistiek vastgoed
De mix van logistiek vastgoed gaat de komende jaren forse verschuivingen doormaken. De aanleiding: de rappe en almaar groeiende opkomst van e-commerce. Dat voorspelt Mari van Kuijk, partner bij logistiek adviesbureau Groenewout.
Al jaren neemt e-commerce wereldwijd een vlucht. Ter vergelijking, zo’n vier jaar terug was ecommerce goed voor een omzet van zo’n €2,3 biljoen, en naar verwachting zal die omzet eind dit jaar zijn verdubbeld naar ongeveer €4,5 biljoen. Tijdens de covid-19 crisis kwam de reeds indrukwekkende groei in een volgende versnelling terecht. Volgens de laatste Thuiswinkel Markt Monitor (van Thuiswinkel.org) stegen de online uitgaven aan producten met maar liefst 43%.
Deze impact wordt ook gevoeld aan de vastgoedkant van de markt. Nederland telt anno 2021 32 miljoen vierkante meters aan logistiek vastgoed. “E-commerce maakt logistieke ketens complexer, waardoor meer variatie in logistiek vastgoed ontstaat”, vertelt Van Kuijk.
De vraag naar de grootschalige, centrale distributiecentra op de huidige logistieke hotspots zal blijven bestaan. “Maar daarnaast zal een groeiende behoefte ontstaan voor zowel grootschalige (fulfillmentcentra) als meer kleinschalige locaties aan de rand van belangrijke bevolkingscentra.”
Hierbij kan volgens Van Kuijk onderscheid worden gemaakt tussen verschillende typen logistieke centers, zoals darkstores, city hubs, sorteercentra, pick-up points en retourcentra. De logistieke expert voegt toe dat retailers en logistieke aanbieders – veel meer dan nu het geval is – verschillende typen centers zullen gaan combineren in de buurt en op afstand om zodoende optimaal te kunnen voldoen aan de eisen van de klant.
Eisen aan gebouwen
De veranderde behoefte heeft volgens Van Kuijk ook een grote impact op de eisen die worden gesteld aan logistiek vastgoed. Zo worden andere eisen gesteld aan het gebouw zelf. “Fulfillmentcentra vragen om meer vloeroppervlak, en maximalisatie van de gebouwhoogte (12 meter) wordt minder belangrijk.
Bovendien zijn de interne gebouweisen anders. Daarbij valt te denken aan bijvoorbeeld een aangepaste sprinkler en brandveiligheid, een groter aantal parkeerplaatsen doordat het aantal medewerkers veel hoger ligt en een vergaande mechanisatie.
Het feit dat er geen sprake meer is van een eenduidig profiel voor een logistiek pand, maakt dat de markt tegen een aantal uitdagingen zal aanlopen. Een van die uitdagingen is dat de markt meer zal fragmenteren, wat vragen opwerpt op het gebed van onder meer beleggingaantrekkelijkheid en risicomanagement.
Dit artikel is gebaseerd op een stuk in Nederland Distributieland, de vereniging voor de logistieke sector.
