Berenschot: huidig erfpachtstelsel in Amsterdam is onhoudbaar

29 juni 2021 Consultancy.nl 3 min. leestijd

Het huidige erfpachtstelsel in Amsterdam moet op de schop, onder meer omdat het oneerlijkheid in de hand werkt. Dat zegt Berenschot in een nieuw onderzoek, uitgevoerd in opdracht van de Amsterdamse gemeenteraad.

Sinds 1896 kent onze hoofdstad een erfpachtstelsel. Initieel was dit systeem bedoeld om de waardeontwikkeling van grond ten goede te laten komen aan de stad in plaats van aan individuele woningbezitters. Met het geld kon de gemeente onder meer zijn woningvoorraad uitbreiden, investeren in collectieve voorzieningen en in uiterste gevallen eventuele gaten in zijn begroting dichten. 

Initiële doelstellingen uit het oog verloren

Ruim een eeuw later heeft de gemeente Amsterdam een aanzienlijk deel van deze doelstellingen laten varen. Dat komt onder meer doordat erfpachters sinds 2016 de mogelijkheid hebben om van voortdurende erfpacht – die om de vijf of tien jaar wordt herzien – naar eeuwigdurende erfpacht over te stappen.Berenschot: huidig erfpachtstelsel in Amsterdam is onhoudbaar

“In dat geval wordt de erfpachtcanon [de vergoeding voor het gebruik van de grond van de gemeente waarop een woning staat] één keer eeuwigdurend bepaald en niet meer herzien”, aldus Berenschot.

Met andere woorden: een woningbezitter betaalt éénmalig een afkoopbedrag, waarna geen erfpacht meer hoeft worden betaald. De eventuele waardestijging van de grond waarop het huis staat wordt in de toekomst dus niet opnieuw berekend en komt niet meer ten gunste van de gemeenschap. Met de invoering van eeuwigdurende erfpacht is dus een initiële doelstelling van het stelsel uit het oog verloren. 

Daarnaast was het in 1896 ook de bedoeling om de opbrengsten uit de erfpacht te investeren in gemeenschappelijke voorzieningen. Ook die ambitie is naar loop van tijd uit het oog verloren. In 2000 liet het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam weten daar wat aan te gaan doen, zodat erfpachters zouden zien dat hun geld wordt besteed aan de kwaliteitsverbetering van de stad.

“Feitelijk heeft het college van Amsterdam aan dit besluit geen invulling gegeven”, concludeert Berenschot. “De opbrengsten van erfpacht worden niet in een apart fonds of in een aparte reserve gestort. […] De middelen worden niet specifiek en herkenbaar ingezet voor de verbetering van de stad.”

De facto een grondbelasting

In de loop der jaren is het erfpachtstelsel een aantal keer herzien, zoals in 2015. Toen werd als uitgangspunt opgenomen dat het nieuwe erfpachtstelsel “geen financieel nadelig effect voor de gemeente op de korte termijn” mag hebben. 

Volgens Berenschot heeft die beslissing ertoe geleid dat het huidige erfpachtstelsel feitelijk geen andere doelstelling heeft dan het genereren van inkomsten. “Daarmee is erfpacht de facto verworden tot een vorm van grondbelasting om de gemeentelijke begroting sluitend te maken en te houden.” 

“Die constatering is voor ons als onafhankelijke onderzoekers neutraal: we zijn daar als zodanig niet voor of tegen. Maar het legt ons inziens wel bloot waarom erfpachters, naar onze mening logischerwijs, ontevreden zijn.” 

Als erfpacht de facto een belasting is, zoals de onderzoekers van Berenschot stellen, dan zouden alle Amsterdamse huiseigenaren in gelijke mate belast moeten worden. En precies dat gebeurt niet: circa 20% van de Amsterdamse woningbezitters betaalt geen erfpacht omdat ze in delen van de stad wonen die gebouwd zijn voor de invoering van het stelsel.

Het gaat hier onder andere om huizen in de grachtengordel en in delen Oud-West en Oud-Zuid. Daar staan woningen op eigengrond, die niet belast kan worden. Hierdoor is dus een situatie ontstaan waarbinnen eigenaren van Amsterdamse woningen met een vergelijkbare marktwaarde verschillende bijdragen betalen aan de gemeenschap. En dat is oneerlijk, concludeert Berenschot.

Blik op de toekomst

Momenteel werkt het Amsterdamse stadbestuur aan een reactie op het onderzoek van Berenschot. Volgens dagblad Parool zal deze eind 2021 worden gepresenteerd, enkele maanden voor de gemeenteraadsverkiezingen van 2022.

Naar alle waarschijnlijkheid zal de erfpachtkwestie bij de campagnes voor deze verkiezingen in Amsterdam dus een grote rol gaan spelen.