‘Optoppen kansrijke manier om woningnood te verminderen’
Het toevoegen van woningen op bestaande appartementencomplexen – ook wel ‘optoppen’ genoemd – biedt kansen om de woningnood te verminderen. Dat blijkt uit onderzoek van Berenschot, uitgevoerd in opdracht van de provincie Zuid-Holland.
In Zuid-Holland moeten tot 2030 ruim 200.000 extra woningen worden gerealiseerd. En dat terwijl de ruimte er schaars is – met ruim 1.400 inwoners per vierkante kilometer is Zuid-Holland de dichtstbevolkte provincie van ons land.
Daarom lijkt bouwen op bestaande gebouwen een veelbelovende oplossing. Maar is het ook rendabel? Een analyse van Berenschot wijst uit van wel: optoppen levert in veel gevallen meer op dan het kost.
100.000 extra woningen
Volgens het adviesbureau is het in Zuid-Holland mogelijk om ongeveer 100.000 extra woningen toe te voegen op bestaande appartementencomplexen. Daarmee draagt optoppen dus serieus bij aan het terugdringen van het woningtekort in de provincie.
De gemiddelde optopwoning kost zo’n €275.000. Dat is iets duurder dan een reguliere nieuwbouwwoning, waarvan de kosten uitkomen op ongeveer €238.000. Daarmee komt het verschil uit op zo’n €37.000. “Dit verschil is beperkt en wordt mede verklaard door eenmalige aanloopkosten en aanpassingen aan het bestaande gebouw”, schrijven de onderzoekers.
Berenschot stelde tevens vast wat de opbrengsten zijn van een optopwoning bij verhuur of verkoop tegen de marktwaarde. “Wanneer optopwoningen vrij worden verhuurd of verkocht, zijn de opbrengsten hoger dan de investeringen”, concluderen de onderzoekers.
De situatie verandert (enigszins) wanneer niet wordt gekeken naar de marktwaarde, maar naar de beleidswaarde. Die wordt onder meer bepaald op basis van de sociale huurregels of aan de hand van beleidsafspraken over een maximale huurprijs.
Wanneer de maximale sociale verhuurprijs wordt gehanteerd, is het mogelijk om optopwoningen sociaal te verhuren. Bij elf potentiële optoplocaties is dit echter niet haalbaar. Dit is echter niet heel uitzonderlijk – de meeste sociale huurprojecten die uitgaan van de beleidswaarde zijn niet rendabel, benadrukt Berenschot.
Maatschappelijke voordelen
Het toevoegen van woningen op bestaande gebouwen levert de maatschappij ook voordelen op. Er kan bijvoorbeeld grotendeels gebruik worden gemaakt van de bestaande infrastructuur zoals straten, scholen, nutsaansluitingen, ov-lijnen en andere voorzieningen. Dat scheelt veel belastinggeld en kan het terugdringen van de woningnood bovendien versnellen.
“Verdere verdieping is nodig om de maatschappelijke en financiële kansen en risico’s volledig in kaart te brengen.”
Optoppen is daarnaast gunstig voor het milieu omdat het zorgt voor minder CO₂-uitstoot dan reguliere nieuwbouw. Ook is er geen extra bouwgrond nodig, wat voorkomt dat groene recreatiegebieden moeten worden opgeofferd.
Tevens kan optoppen zorgen voor meer sociale cohesie. “Het kan bijdragen aan levensloopbestendig wonen en een impuls geven aan wijken door extra woningen en eventueel nieuwe voorzieningen”, geven de onderzoekers aan.
Verdere verdieping vereist
Berenschot heeft bij zijn analyse bewust een aantal kostenposten buiten beschouwing gelaten. Denk onder meer aan de kosten voor het realiseren van extra parkeerplekken binnen de bestaande infrastructuur.
Daarnaast zijn er regels die voorschrijven dat woningen over voldoende bergruimte moeten beschikken, zoals een interne fietsenstalling. Bij optoppen kan dat betekenen dat er nieuwe voorzieningen moeten worden gebouwd, wat extra kosten met zich meebrengt.
En dan is er nog de erfpachtkwestie. In dat geval is de bouwgrond niet van de ontwikkelaar of woningcorporatie, maar bijvoorbeeld van de gemeente. Ook hier zijn doorgaans extra kosten aan verbonden.
“De financiële positie van gemeenten in het optop-ecosysteem verdient ook extra onderzoek”, zegt Elselot Hasselaar van Berenschot. “Verdere verdieping is nodig om de maatschappelijke en financiële kansen en risico’s volledig in kaart te brengen.”
Hasselaar ziet in de bevindingen uit het onderzoek volop reden voor deze verdiepende vervolgstappen. “We hopen ook in de toekomst samen met alle betrokken partijen te werken aan slimme, kostenefficiënte oplossingen voor de woningbouw.”
