In zes stappen naar een nieuw distributiecentrum
Een nieuw distributiecentrum ontwerpen en realiseren kan een behoorlijke uitdaging zijn. Wilbert Stuyts (logistiek expert bij UC Group) en René Geujen (vastgoedontwikkelaar bij Next Level) lopen langs de zes cruciale stappen voor het succesvol ontwikkelen van nieuwe logistieke infrastructuur.
Voor een net opgeleverd, volledig elektrisch distributiecentrum stond een half jaar lang een dieselaggregaat te draaien, omdat de netaansluiting op zich liet wachten. Het beeld vat samen waar het in de zes stappen om draait: wat aan de voorkant niet is uitgezocht, wordt achteraf betaald. Bovendien geldt: de route naar opgeleverd pand begint niet bij de bouwtekening, maar bij de koers.
1: Begin bij de strategie, niet bij het gebouw
De eerste stap is de vertaling van de bedrijfsstrategie naar een logistieke strategie: welk serviceniveau wil je bieden, hoeveel SKU’s verwacht je, en waar ligt het zwaartepunt van je stromen. Het gewenste serviceniveau bepaalt al de omvang van het netwerk – bij levering binnen twee tot drie dagen volstaat één Europees distributiecentrum, wie vandaag of morgen wil leveren heeft er tientallen nodig.
“Als ik morgen iets anders heb, dan heb ik weer honderden SKU’s erbij, dus daar moet ik flexibel in zijn”, schetst Stuyts een typische klantvraag. “Maar snelheid is voor mij heel belangrijk, want ik zit in de e-commerce en ik wil gewoon dezelfde dag kunnen leveren.” Geujen wijst daarbij op de omvang van de verandering: een assortiment dat met 5 tot 10% groeit vraagt iets heel anders dan een assortiment dat verdubbelt.
2: De locatie is meer dan de grondprijs
Bij de locatiekeuze telt vooral welk type infrastructuur je nodig hebt: snelwegen, carriernetwerken, lucht- of zeevracht. Wie 150 vrachtwagens per dag heeft en tien kilometer van de snelweg zit, ziet dat terug in de CO2-uitstoot. Daarnaast spelen arbeidsmarkt, loonkosten en risicoprofiel mee – en de beschikbaarheid van grond, die volgens Geujen boven de vijf tot zes hectare in heel Europa een knelpunt wordt.
Wat vaak wordt vergeten, is de bodem. “Iedereen heeft het over grondprijzen, maar uiteindelijk staat een groot deel van Nederland gewoon in dik water”, zegt Geujen. In de regio Bleiswijk moeten er paaltjes van 22 meter onder het gebouw, in Venlo kan op staal worden gefundeerd. Bij brownfields komen daar sanering, archeologie en sloop bij.
3: Ontwerp het gebouw – en fixeer het op tijd
In het ontwerp komen perceel, bestemmingsplan, netaansluiting en de keuze voor wel of niet mechaniseren samen. Cruciaal is het ontwerpjaar, zegt Geujen: reken de bouwtijd mee en projecteer de volumes een aantal jaren vooruit. Een businesscase van vijf jaar onder een huurcontract van tien jaar dwingt tot een dure verhuizing. Een bestemmingsplan dat achteraf moet worden aangepast, kost een half jaar tot een jaar procedure.
Op enig moment moet het plan vast. “Je gaat van iets wat op papier en in je hoofd zit uiteindelijk in staal en beton gieten”, aldus Geujen. “Met staal en beton bestellen is die flexibiliteit ook weg.” Vanaf dat punt lopen de realisatiekosten hard op: “Je moet die trein niet continu van links naar rechts laten zwabberen, want anders gaat hij een keer van de rails af.”
4: Huren of zelf investeren
Op de vraag of bedrijven zelf moeten investeren of huren is geen zwart-witantwoord te geven, stelt Geujen. Het hangt af van de horizon, de financierbaarheid en de vraag of het accent op CapEx of OpEx ligt. Hij wijst op Action, dat een eigen distributiecentrum ontwikkelde, er een verkocht en vervolgens vijf tot zes locaties realiseerde met een logistiek dienstverlener in het contract – per situatie een andere keuze.
5: Bouwen met drie knoppen
In de realisatiefase draait het om drie variabelen: het ontwerp, wat erin komt en het budget. “Als jij aan een van die drie knoppen gaat draaien, dan gaat er iets gebeuren met het resultaat”, zegt Geujen. Ligt alles aan de voorkant vast, dan verloopt de bouw snel; anders volgen discussies over meerwerk en scope-aanpassingen.
Wie uitbreidt terwijl de operatie doordraait, heeft bovendien een tijdelijke oplossing nodig. Bij Refresco in Sittard werd het magazijn in drie fases gebouwd naast een 24/7-productie; bij Irish Distillers in Dublin verrees zelfs een extra pand om de stromen tijdens de verbouwing op gang te houden. “Dat is gewoon cruciaal”, aldus Stuyts.
6: Onderhoud zit in de kleine details
In de gebruiksfase zijn het de basale keuzes die tellen: aanrijbeveiliging om de kolommen, stevige dockbumpers, witte binnenbeplating die vuil zichtbaar maakt, en certificering die op orde blijft. Van interactieve onderhoudssystemen tot sensoren gekoppeld aan yardmanagement kan veel, maar de basis gaat voor.
“Ik kom nog te vaak tegen dat mensen de verkeerde details hebben”, zegt Geujen. Het duurzaamste en slimste is volgens hem vaak het meest voor de hand liggende: het gebouw op de juiste plek neerzetten, en denken aan wat je elke dag gebruikt.
