Rebel helpt woningcorporaties – van financieel-strategisch advies tot realisatie
Het woningentekort, de energietransitie, inflatie en wijkproblematiek: aan uitdagingen geen gebrek voor woningcorporaties. Rebel ondersteunt ze met strategisch en financieel advies – van het opstellen van plannen tot de uitvoering ervan, totdat de resultaten staan. Een gesprek met Rebels Antoinette Kemper en Floris van der Veen over de vraagstukken waar het bureau de corporatiesector bij helpt.
Bij Rebel staat alles in het teken van het creëren van verandering en het maken van impact. Daarmee is het van oorsprong Rotterdamse bureau helemaal op zijn plek in de woningcorporatiesector, die een grote impact heeft op de samenleving én voor een grootse transitie staat.
“De afgelopen jaren hebben we vele projecten gedaan die bijdragen aan het realiseren van de kerndoelstellingen van corporaties: goed en betaalbaar wonen”, vertelt Antoinette Kemper, als financieel en strategisch adviseur veel actief voor corporaties.
Goed en betaalbaar wonen: het klinkt als een hele heldere missie. Maar met urgente maatschappelijke thema’s als het woningtekort, de energietransitie en sociaaleconomische problematiek is het verre van eenvoudig om deze missie ook te volbrengen.
“Zeker te midden van al deze uitdagingen kunnen de twee kerndoelstellingen soms ook flink schuren”, aldus Floris van der Veen, als adviseur gespecialiseerd in financiële en organisatorische vraagstukken rondom de energietransitie. “Zo is het verduurzamen van woningen niet goedkoop. Hoe zorg je dat de transitie naar duurzaam vastgoed voor iedereen betaalbaar is?”
Met deze en vele soortgelijke vraagstukken helpt Rebel woningcorporaties en andere betrokken partijen. We lopen met Kemper en Van der Veen langs de verschillende thema’s waarop het bureau opdrachtgevers adviseert en ondersteunt.
1: Gebiedsontwikkeling
Voor sommige problemen spreekt de oplossing grotendeels voor zich, zo ook wat betreft het enorme woningtekort: er moeten meer huizen worden gebouwd – véél meer huizen.
Dit najaar presenteerde het Kabinet de plannen die de komende acht jaar moeten resulteren in 900.000 nieuwe woningen, waarvan twee derde ‘betaalbaar’ moet zijn. Rebel was betrokken bij de totstandkoming van de plannen en speelt ook een rol in de implementatiefase.
“We hebben veel ervaring rond gebieds- en woningbouwontwikkeling”, legt Kemper uit. “Vaak vinden deze projecten binnenstedelijk plaats in gezamenlijkheid met andere partijen. We bieden financieel-strategisch advies aan woningcorporaties en samenwerkingspartijen.”
Een voorbeeld van een project dat Rebel ondersteunde is de uitwerking van een gebiedsvisie rond de Willem de Zwijgerlaan in Leiden, in opdracht van woningcorporaties De Sleutels en Ons Doel en de gemeente.
Kemper: “Samen met stedenbouwkundig bureau MVRDV hebben we verschillende scenario’s uitgewerkt om te komen tot een geoptimaliseerd plan. Naast het rekenen en tekenen werkten we parallel ook aan de financiële en samenwerkingsstrategie en een afwegingskader. Zo kregen de drie partijen ook inzicht in hoe de verschillende scenario’s aansluiten bij hun individuele doelen en belangen.”
2: Portefeuilleanalyses
Naast het ondersteunen van nieuwbouwprojecten, helpt Rebel opdrachtgevers ook bij het beheren van hun bestaande vastgoed. Het team voert regelmatig analyses uit van vastgoedportefeuilles.
“Daarin beoordelen we het vastgoed vanuit verschillende perspectieven”, legt Kemper uit. “Zo wordt een oordeel gevormd over de toekomstwaarde van het vastgoed, en strategieën over wat met het vastgoed kan worden gedaan – doorexploiteren, renoveren, sloop en nieuwbouw of verkoop.”
Deze analyses voert Rebel uit voor woningcorporaties, maar ook voor zorginstellingen – en soms voor organisaties die het midden houden tussen beide. Neem Woonzorg Nederland, een landelijke woningcorporatie die zich volledig richt op ouderenhuisvesting.
“Hun portefeuille bestaat voor één derde uit zorggebouwen die worden verhuurd aan zorginstellingen en voor twee derde uit woongebouwen/woningen”, vertelt Kemper. “In onze analyse beoordeelden we al het vastgoed vanuit perspectieven als marktvraag, geschiktheid voor zorg, gebouwkenmerken, financiën en risico. Deze criteria voor zorggebouwen zien er logischerwijs iets anders uit dan voor standaard woonvastgoed.”
3: Duurzaam wonen
Een uitdaging die sectoren overstijgt is duurzaamheid. De verduurzamingsopgave voor corporaties is zo groot dat de dienstverlening van Rebel op dit gebied kan worden onderverdeeld in vier subthema’s.
Om te beginnen helpt het bureau opdrachtgevers bij het opstellen van een integrale verduurzamingsstrategie. “Alleen al dat is een enorme opgave”, aldus Van der Veen. “Verduurzamen is namelijk een breder vraagstuk dan puur het verduurzamen van bestaand vastgoed. Onder meer circulaire nieuwbouw, klimaatadaptatie en biodiversiteit spelen ook een rol in de brede afweging waar schaarse middelen in te zetten.”
Rebel heeft een stapsgewijze aanpak ontwikkeld die corporaties helpt maximale impact te behalen. Van der Veen: “Deze aanpak start met het scherp maken van beleidsdoelen en randvoorwaarden middels werksessies en eindigt met het implementeren van maatregelen. We bepalen per thema de mogelijke stappen en wegen de kosten af tegen de impact op CO2-reductie.”
Een tweede deelthema is strategisch inkopen en circulair aanbesteden. “Een groot deel van de ambities kunnen corporaties alleen behalen in samenwerking met leveranciers, bouwers en onderhoudspartijen. Dit vraagt een andere manier van inkopen én denken: van het project als doel naar het project als middel om ambities te behalen.”
Rebel helpt gezamenlijk ambities en doelen te bepalen, (inkoop)strategieën te schrijven en dit te vertalen naar concrete inkoopprocessen. Bijvoorbeeld bij een corporatie in Noord-Holland die de komende 10 jaar de helft van haar 9.000 woningen moet renoveren.
“Maar dan wel circulair, energiearm en gezond, zonder te veel hinder te veroorzaken op bewoners”, licht Van der Veen de uitdaging toe. “Wij hielpen met het opstellen van inkoopbeleid waarin een partnership beschreven wordt met enkele bouwers, die in samenwerking met de corporaties over de gehele 10 jaar programmatisch gaan werken en daarbij leren van project naar project.”
Een andere cruciale verduurzamingspijler is uiteraard de energievoorziening van woningen. Rebel helpt corporaties bij het aansluiten van vastgoed op een warmtenet. “We ondersteunen bij het maken van een keuze voor een oplossing en in de onderhandeling met het warmtebedrijf”, aldus Van der Veen.
“Corporaties hebben een belangrijke aanjaagfunctie in de aardgasvrijtransitie. Wij helpen ze deze rol te pakken, waarbij we tegelijkertijd rekening houden met het belang voor corporaties om tegen faire voorwaarden mee te doen.”
4: Integrale wijkontwikkeling
Tot slot nog een uitdaging die de corporatiesector overstijgt. Wonen is zo’n fundamentele behoefte dat het onmogelijk los is te zien van andere maatschappelijke thema’s als (ouderen)zorg, welzijn, onderwijs en wijkproblematiek. “Prettig wonen is bijvoorbeeld een voorwaarde om het goed te doen op school of in je werk”, licht Kemper toe.
“Nederland kent veel wijken met overwegend corporatiebezit. In een aantal daarvan speelt gecumuleerde sociaaleconomische en fysieke problematiek”, legt ze uit. “Daarmee ligt ook bij corporaties een verantwoordelijkheid. We werken veel samen met corporaties, gemeenten en andere relevante organisaties om sociaaleconomische uitdagingen in onderlinge samenhang aan te pakken.”
Zo is Rebel nauw betrokken bij het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ), met het opstellen van een MKBA en een ex-ante impacttool, om verschillende interventies in het programma te beoordelen op maatschappelijke rentabiliteit.
“Deze opdrachten hebben ons veel geleerd over datagedreven wijkaanpak, dynamiek en patronen in sociale problematiek en de effectiviteit van interventies”, aldus Kemper. “Wat werkt wel, wat niet en met welke investeringen realiseren we maximaal maatschappelijk rendement?”
Ook mocht Rebel voor de Rijksoverheid een generiek evaluatie-instrument ontwikkelen en toepassen voor 16 andere gebieden. “In deze tool zijn tientallen sociale en fysieke interventies beoordeeld op hun effectiviteit. Deze analyse levert een schat aan informatie op. Niet alleen voor deze 16 gebieden, maar ook voor soortgelijke gebieden elders in Nederland.”