Feyenoord terug naar de tekentafel door rekenfout

21 september 2018 Consultancy.nl

Voetbalclub Feyenoord moet het ontwerp van zijn nieuwe stadion aanpassen. In de bouwsector overstijgt de vraag namelijk ruimschoots het aanbod, wat resulteert in prijsstijgingen, waardoor de initiële plannen circa €30 miljoen hoger uitvallen. Die extra kosten ziet de projectleiding echter niet zitten. Daarom zal de komende maanden een nieuw, bezuinigd ontwerp worden gerealiseerd. In het licht van eerdere, stellige uitspraken van de projectorganisatie is deze ontwikkeling op z’n minst opmerkelijk te noemen. 

In april dit jaar liet Frank Keizer – projectleider van het nieuwe Rotterdamse stadion – aan het FD weten dat de €365 miljoen die was uitgetrokken voor de realisatie van het nieuwe onderkomen van Feyenoord “een heilig bedrag” was. David Gianotten, architect van de nieuwe voetbaltempel, zette indertijd de woorden van Keizer kracht bij. Op de vraag of er binnen het project rekening werd gehouden met mogelijke verrassingen, zei hij: “Vanaf dag één kijken we hier al naar. […] Dit leidt niet tot meerkosten voor het stadion.” 

Niets vreemds, op het eerste oog. Circa vijf maanden later staan de uitlatingen van de twee betrokkenen echter in een ander daglicht. Uit audiobestanden van een interne vergadering, die in het bezit zijn van NRC, blijkt namelijk dat de door Keizer heiligverklaarde €365 miljoen onder druk staat. Daarmee is de destijdse houding van Gianotten – tevens professor aan de TU Eindhoven – tegenover de FD journalist eveneens tamelijk misplaatst te noemen: de hoogleraar luisterde al glimlachend naar de kritische vragen die hem gesteld werden en wimpelde deze haast kolderiek af. 

Foutje bedankt

Tijdens een besloten bijeenkomst begin deze maand vertelde Carl Berg – financieel directeur van het project – zijn medewerkers dat het nieuwe stadion volgens de meest recente beramingen ongeveer €30 miljoen duurder zou uitvallen. Reden: een bloeiende bouwsector, waar al enige tijd de vraag naar arbeidskrachten en materiaal groter is dan het aanbod, wat resulteert in prijsstijgingen. Volgens Berg zijn op basis van de nieuwe informatie twee scenario’s mogelijk: “Ofwel je maakt een duurder stadion. Maar dan moet je ook meer lenen. Of we maken het stadion goedkoper.” 

Feyenoord terug naar de tekentafel door rekenfout van ontwerpers

Een woordvoeder van de projectorganisatie legt aan het FD uit hoe de precieze oorzaak van de kostenoverschrijding in elkaar steekt: “Dat heeft met name te maken met de inflatie.” Toen het ontwerp nog op de tekentafel lag, werd rekening gehouden met een inflatie van 7% tot en met 2023, het jaar waarin het nieuwe stadion klaar zou moeten zijn voor oplevering. Berg geeft aan dat die schatting wat te optimistisch is geweest: “In 2018 zitten we al bijna op die zeven procent. We zijn ingehaald door de prijsontwikkeling.” De persvoorlichter vult Berg aan: “Het ontwerp gaan we nu aanpassen. Dat is ook onderdeel van de voortgang. Over drie maanden ligt er een definitief voorlopig ontwerp op tafel.” 

Terug naar de tekentafel

De komende tijd zal worden gewerkt aan een nieuw ontwerp waarin op zaken zal worden bezuinigd, zodat de overschrijding van €30 miljoen kan worden weggepoetst. Het nieuwe stadion – dat naar verwachting 63.000 zitplaatsen zal hebben – is onderdeel van een groter privaat bouwproject, dat luistert naar de naam ‘Feyenoord City’. De totale kosten daarvan zijn geraamd op ongeveer €1,5 miljard, inclusief een forse gebiedsontwikkeling. Denk daarbij aan hotels, woningen, horeca en andere winkels die zullen worden gerealiseerd in Rotterdam-Zuid.

De gemeente Rotterdam zal ook bijdragen door middel van de aanleg van infrastructuur en door te investeren in aandelen. In totaal gaat daar zo’n €135 miljoen mee gemoeid. Tot op heden is het nog verse college van de gemeente Rotterdam positief over de plannen. Niettemin is de ‘nieuwe Kuip’ wel een bijzonder gevoelig onderwerp, dat de stad al zo’n tien jaar bezighoudt. De een vindt het een noodzaak (het bestuur, kenners als Johan Derksen), de ander (bijvoorbeeld: de hard kern van Feyenoord; SCF) heeft een voorkeur voor het upgraden van De Kuip. In 2019 zal het college in deze kwestie pas een definitief positie innemen.

Volgens de huidige planning, presenteert de projectorganisatie eind 2018 het vernieuwde ontwerp. Daarbij staat centraal dat het budget van €365 miljoen niet wordt overschreven, benadrukt Berg nogmaals: “Wij hebben geconcludeerd dat het voorlopige ontwerp nog niet goed genoeg is.” Naast een herrekend inflatiepercentage, zullen in het nieuwe plan ook eerdere kanttekeningen van onderzoeksbureau International Stadia Group (ISG) worden meegenomen. ISG is een gerenommeerde adviesorganisatie op het gebied van het voorspellen en maximaliseren van inkomsten uit zitplaatsen in stadions en het verbeteren van de kijkervaringen. Het bedrijf werd in het verleden onder meer ingehuurd door FC Barcelona, Atlético Madrid en Galatasaray. 

“Wij hebben geconcludeerd dat het voorlopige ontwerp nog niet goed genoeg is.”
– Carl Berg, financieel directeur nieuwe Kuip

Uit de analyse van ISG blijkt dat een aantal ambities ietwat te rooskleurig zijn ingeschat door de projectorganisatie. Zo zijn de verwachte horeca-inkomsten tijdens wedstrijddagen volgens het onderzoeksbureau tamelijk optimistisch. Op dit moment besteedt een bezoeker gemiddeld genomen €3,50 per wedstrijd, terwijl in de plannen van het nieuwe stadion werd gerekend met een consumptiebedrag van €7,00 per bezoeker per thuiswedstrijd, oftewel: 100% meer. Berg doet deze gigantische stijging van inkomsten af als een “stoere ambitie”, ondanks dat hij zich bewust is van de analyse van ISG, die een kanttekening heeft gezet bij de horecabegroting “op basis van hun eigen marktonderzoek.” Verder stelt het onderzoeksbureau dat ook de bezoekersaantallen – voor zowel wedstrijden als rondleidingen – iets te hoopvol zijn, wat Berg erkent.

Toch stelt Berg dat enige nuance hier op wel z’n plek is. Hij doelt dan op de impact van het optimisme. In het nieuwe ontwerp – waarin de op- en aanmerkingen van ISG worden opgenomen – zullen de inkomstenschattingen op het gebied van bezoekersaantallen en horeca met ongeveer €2 miljoen worden verlaagd. Ter vergelijking: de verwachte jaaromzet is circa €110 miljoen, waarvan €40 miljoen overblijft als winst. Wat dat betreft is de schade van het optimisme redelijk beperkt.

Ten slotte is het eigen vermogen van de projectorganisatie nog te gering, licht Berg toe: “Daar zijn we ook nog maar net mee gestart, vanaf juni.” Om het stadion te realiseren, is namelijk €200 miljoen aan eigen vermogen vereist. Daarbovenop moet ook beroep worden gedaan op een bancaire lening van zo’n €250 miljoen. Tot op heden heeft alleen de gemeente Rotterdam zijn welwillendheid bekend gemaakt en belooft in de nabije toekomst €40 miljoen te verstrekken. 

Gerelateerd: Champions League inkomsten van PSV en Ajax ruim €330 miljoen.

Nieuws

Meer nieuws over