Woningcorporaties geven €6,4 miljard uit aan nieuwbouw huur en woningverbeteringen
Woningcorporaties hebben afgelopen jaar flink meer uitgegeven aan investeringen in nieuwbouw en het verbeteren van bestaande woningen. Dat blijkt uit onderzoek van Finance Ideas.
Voor haar onderzoek nam Finance Ideas de financiële prestaties van de 100 grootste woningcorporaties in ons land onder de loep. Uit deze analyse blijkt dat deze partijen in 2023 in totaal €6,4 miljard hebben uitgegeven aan nieuwbouw en woningverbeteringen, een stijging van 31% ten opzichte van 2022. Het gaat hier om investeringen in de commerciële woningen (niet-DAEB) en sociale woningen (DAEB).
Investeringen in nieuwbouw zijn goed voor meer dan de helft van het totale investeringsbedrag: 55% of €3,5 miljard. De uitgaven voor commerciële nieuwbouwwoningen zijn met 36% gestegen, in de niet-DAEB takken was de stijging van de nieuwbouwkosten zelfs 105%.
Deze toename heeft alles te maken met de stevige nieuwbouwplannen van het vorige en huidige kabinet. Dat zal ertoe leiden dat dit jaar en in 2025 meer nieuwe corporatiewoningen opgeleverd zullen worden, zowel in het sociale segment als in het middenhuursegment.
Het resterende bedrag van €3,0 miljard is uitgegeven aan tal van zaken. Denk aan de aankoop van panden of bouwgrond, onderhoud en verbeteringen aan woningen en investeringen in de infrastructuur of gebieden.
Onderhoud flink duurder
Opvallend is dat het onderhouden van woningen vorig jaar gemiddeld genomen 16% duurder is geworden, veel meer dan voorgaande jaren het geval was. Dat komt deels omdat onderhoud duurder is geworden door gestegen prijzen voor vakmanschap en materialen, anderzijds omdat corporaties volgens Finance Ideas ook meer onderhoud hebben uitgevoerd. Verduurzaming is hierin een belangrijke aanjager.
Het onderhouden van een woning kost een corporatie nu gemiddeld 35% van de huurinkomsten. In 2019 bedroeg deze kostenpost ‘slechts’ 27%.
Deze verslechterde verhouding heeft ook deels te maken met een verandering aan de omzetkant. Door de huurverlaging die in 2023 is doorgevoerd voor huurders met een inkomen niet hoger dan het sociaal minimum zijn de huurinkomsten van de sociale woningen amper toegenomen (1,4%). Huurinkomsten van woningen in de vrije sector zijn logischerwijs harder gestegen.
Meer leningen nodig
Een groot aantal van de 100 onderzochte woningcorporaties had moeite om de gestegen uitgaven aan nieuwbouw en woningverbeteringen te financieren uit de operationele kasstroom. Met als gevolg dat ze meer leningen hebben afgesloten bij banken. Gemiddeld genomen nam de omvang van de leningportefeuille met een paar procentpunten toe.
Deze trend is al jaren zichtbaar. Tussen 2019 en 2023 hebben 85 van de 100 woningcorporaties hun leningportefeuille zien toenemen. Bij zo’n 15% van deze groep corporaties is de toename aanzienlijk – deze corporaties moeten volgens de onderzoekers oppassen dat ze geen excessieve financiële risico’s lopen.
Financiële ratio’s
Ondanks de financiële druk laten de belangrijkste financiële ratio’s een betrekkelijk stabiel beeld zien, zegt Finance Ideas. In de DAEB-takken zijn zowel de operationele kasstroom (exclusief rente) als de rente-uitgaven min of meer gelijk gebleven. Hierdoor bleef in de DAEB-takken de interest coverage ratio (ICR) stabiel op gemiddeld 2,3. In de niet-DAEB verbeterde de ICR enigszins en bedroeg in 2023 gemiddeld 4,4.
De ICR meet in hoeverre een corporatie in staat is om de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. De ondergrens voor een gezonde huishouding is 1,8.
De forse investeringen in 2023 hebben wel hun weerslag gehad op de hoogte van de loan to value (LTV). Deze ratio meet in hoeverre de kasstroom-genererende capaciteit van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op lange termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. De LTV is in 2023 gestegen naar 46%, maar ligt nog ruimschoots onder de bovengrens die in 2023 85% was.
De 100 woningcorporaties die door Finance Ideas zijn onderzocht hebben gezamenlijk zo’n 1,8 miljoen gewogen verhuureenheden in bezit. Daarmee vertegenwoordigen deze woningcorporaties ruim 75% van alle gewogen verhuureenheden van de corporatiesector.
