Onderzoek: Zorggeschikt wonen biedt vergelijkbaar rendement als reguliere woningbouw
Het bouwen van zorggeschikte woningen hoeft financieel niet onder te doen voor reguliere woningbouw. Dat blijkt uit onderzoek van Finance Ideas en EGM Architecten naar de businesscase van geclusterde woonvormen voor ouderen. Hoewel de opgave complex is, laat de studie zien dat met de juiste financieringsstructuur en ontwerpkeuzes een rendement kan worden behaald dat vrijwel gelijk is aan dat van regulier vastgoed.
Nederland staat voor een enorme opgave: tot 2030 moeten er 290.000 woningen voor ouderen worden gerealiseerd. Een cruciaal onderdeel daarvan zijn de 40.000 zorggeschikte woningen bestemd voor senioren die intensieve zorg nodig hebben, maar nog zelfstandig wonen.
Ondanks de grote vraag en diverse stimuleringsregelingen vanuit de overheid, blijft de realisatie in de praktijk vaak vastlopen op de vermeende complexiteit en hoge investeringen.
Finance Ideas erkent dat de bouwkosten voor zorggeschikte woningen gemiddeld 10% hoger liggen dan bij reguliere nultredenwoningen (woningen die specifiek zijn ontworpen om toegankelijk te zijn voor ouderen of minder validen).
De crux zit hem echter in de exploitatie; de studie toont aan dat deze initiële investering volledig kan worden opgevangen door slimme financieringsstructuren, waardoor de rendementsverschillen marginaal blijven. Zo kan gebruik worden gemaakt van stimuleringsregelingen en de Volledig Pakket Thuis (VPT)-financiering met dagbestedingscomponent.
De balans tussen welzijn en rendement
Het onderzoek maakt de financiële impact van architectonische keuzes tastbaar met de internal rate of return over een periode van 30 jaar. Waar een reguliere nultredenwoning een rekenkundig rendement van circa 3,6% haalt, laat een zorggeschikt corridor-gebouw met 3,5% IRR een verwaarloosbaar verschil zien.
Dit type woning benut de ruimte efficiënt, met slechts 3% van het oppervlak voor ontmoeting. Bij een andere variant – de hofstructuur – ligt het rendement met 3,2% IRR wat lager. Desondanks blijft de businesscase haalbaar. Bovendien biedt het door de centrale tuin en ontmoetingsruimten (10% van het oppervlak) meer ruimtelijke en sociale kwaliteit.
“De keuze voor een gebouwtypologie heeft dus financiële, ruimtelijke én sociale consequenties”, aldus de onderzoekers. “Het is aan corporaties en ontwerpers om bewust te sturen op de afweging tussen deze elementen.”
Maatwerk als succesfactor
Naast de gebouwtypologie, wijst het onderzoek op het belang van lokaal maatwerk. In stedelijke gebieden is de vraag naar compacte units groot, terwijl in meer landelijke regio’s juist ruimere driekamerwoningen nodig zijn om ouderen te verleiden hun huidige woning te verlaten.
Door te differentiëren in metrage en huurprijs binnen één complex, kunnen verschillende doelgroepen worden bediend, wat de sociale mix versterkt en de verhuurbaarheid vergroot.
Met de resultaten van het onderzoek willen Finance Ideas en EGM Architecten corporaties en beleidsmakers motiveren om de stap naar zorggeschikte projecten te zetten. De studie laat zien dat de businesscase geen barrière hoeft te zijn om de noodzakelijke transitie in de ouderenzorg te versnellen.
“Het rendementsverlies bij sociale woonvormen zoals de hofstructuur is een bewuste investering in maatschappelijk kapitaal die zichzelf op de lange termijn terugbetaalt in welzijn en zorgbesparing”, aldus de onderzoekers van Finance Ideas.
