Nederlandse sociale huursector kent veel scheefwoners
Het aantal ‘scheefwoners’ in de sociale huursector is schrikbarend hoog. Bij slechts 3% van de in totaal 2,3 miljoen sociale huurwoningen is er sprake van een balans tussen de marktwaarde van de woning, de huurprijs en het inkomen van de huurder. Deloitte, die de grote onevenwichtigheden aan de kaak stelt in een nieuw onderzoek, pleit voor een debat op politiek niveau.
Circa 30% van alle woningen in Nederland bevindt zich in het sociale huursegment – wat neerkomt op zo’n 2,3 miljoen woningen. Vanuit de overheid is het van groot belang dat deze woningvoorraad optimaal benut wordt; dit betekent dat huurders marktconform wonen (bijvoorbeeld: past de huur bij het inkomen? Is de huurprijs conform de marktwaarde van de woning?) en een korting/opslag ontvangen die in lijn is met hun economische en sociale status.
Van een optimale werking van de sociale huursector is volgens accountants- en advieskantoor Deloitte geen enkele sprake. Het adviesbureau keek gedetailleerd naar hoe de marktwaarde, de huurprijs en het inkomen zich tot elkaar verhouden. In totaal zijn negen scenario’s onder de loep genomen, waarbij drie elementen als uitgangspunt dienden: markthuur, contracthuur en inkomenshuur*.
Uit de analyse blijkt dat een grote groep sociale huurders een te lage contracthuur heeft – dat wil zeggen dat ze maandelijks te weinig betalen ten opzichte van de huur die gevraagd zou kunnen worden voor de woning (markthuur) ten opzichte van het inkomen van de huidige bewoner(s) (‘inkomenshuur’). De omvang van deze groep wordt door de onderzoekers geschat op 45% van alle sociale huurders in Nederland. Ook is er een grote groep (23%) waarbij vanuit de markt bezien een hogere huur gevraagd zou kunnen worden, maar waarbij de bewoners de huidige huur al niet of nauwelijks op kunnen brengen.
“De analyse toont aan dat een grote groep sociale huurders op basis van zowel de markthuur als hun inkomen meer zou kunnen betalen. Echter is dit praktisch en juridisch gezien lang niet altijd mogelijk, nog los gezien van het beleid. Ook is er een grote groep voor wie de huur juist te hoog is. Het laat echter wel zien dat huursubsidiëring nu zowel via de huurprijs (circa € 5,3 miljard huurkorting) alsook via het inkomen (circa €2,5 miljard huurtoeslag) plaatsvindt,” aldus Frank ten Have, partner bij Deloitte.
Over de hele linie constateert Ten Have dat er in slechts 3% van de gevallen sprake is van een balans tussen de drie elementen. Hoewel hij geen uitlatingen wil doen over hoe (on)wenselijk de situatie is, “Deloitte wil de discussie voeden zonder deze al direct te voeren”, pleit hij wel voor debat op politiek niveau, als opmaat voor verdiepend onderzoek en beleidsontwikkeling.
* Markthuur is de huur die in de markt voor de woning gevraagd zou kunnen worden. De contracthuur is de huur die door de sociale huurder daadwerkelijk betaald wordt. De inkomenshuur is de huur die de huurder redelijkerwijs zou moeten kunnen betalen.
