Nieuwe methodiek verbetert levenscyclus van gebouwen
De bouw- en vastgoedwereld komt steeds vaker met vragen rondom de levenscyclus van gebouwen. Ondanks het feit dat Nederland kampt met een overschot aan kantoorruimte, blijven organisaties in veel gevallen de voorkeur geven aan nieuwbouw. Eén van de belangrijkste redenen die hieraan ten grondslag ligt, is dat het vaak lastig en financieel niet interessant is om gebouwen een tweede of derde leven te geven. Daar komt nu wellicht verbetering in, aangezien een nieuwe ontwikkelde methodiek – mede ontwikkeld door externe adviseurs – zijn intrede maakt in de bouwwereld.
Trends in bouw en vastgoed
Duurzaam bouwen en flexibiliteit zijn enkele trends in de markt waardoor overheden en bedrijven steeds vaker de vraag stellen of en hoe gebouwen een tweede of derde leven kunnen krijgen. Nederland heeft te maken met een hoge structurele kantoorleegstand. Vorige maand becijferde AOS Studley dat, mede door een hoge mate van verborgen leegstand, meer dan een kwart van de verhuurbare kantoorruimte in Nederland leeg staat. Naast de economische crisis, leiden ook trends als Het Nieuwe Werken tot een vraag naar transformatie van de huidige kantoren in de komende jaren. Bovendien ligt er steeds meer druk op bouw- en vastgoedprojecten vanuit een oogpunt van meer duurzaamheid en het stimuleren van een circulaire economie. Dergelijke trends beïnvloeden het vraagstuk omtrent het managen van de levenscyclus van gebouwen.
Toekomstwaarde beoordelen van gebouwen
Ervaringen uit de praktijk wijzen uit dat opdrachtgevers en opdrachtnemers moeite hebben met het krijgen van grip op het managen van de langere termijn cyclus van een gebouw. Kern van het probleem is dat er geen breed gedragen methode bestaat met criteria waaraan een gebouw moet voldoen om gedurende de levenscyclus een ander gebruik van het gebouw mogelijk te maken. Om de markt hierbij te helpen hebben begin dit jaar diverse partijen* de handen ineen geslagen met de doelstelling een methodiek te ontwikkelen die spelers in de keten kunnen gebruiken voor het beoordelen van de toekomstwaarde van gebouwen. Hierbij ligt de focus met name op het ‘adaptief vermogen’** van gebouwen – maar ook andere criteria als financieel rendement en duurzaamheid worden meegenomen.
Om de ontwikkeling van de methodiek in goede banen te leiden zijn twee externe experts – adviesbureau Brink Management & Advies en het Centrum voor Procesinnovatie in de Bouw (CPI) van de TU Delft – ingehuurd. Inmiddels is na maanden van literatuurstudies, panelbijeenkomsten en interviews met deskundigen een breed gedragen bepalingsmethode ontwikkeld. De zogeheten ’Toekomstwaarde van Gebouwen’ bestaat uit vier stappen, die hieronder schematisch zijn weergegeven.
Bepalingsmethode ’Toekomstwaarde van Gebouwen’
Voordat met de bepalingsmethode kan worden gestart, is het noodzaak de uitgangspositie van het te beoordelen object duidelijk in beeld te hebben (stap 0). Daarna is het in stap 1 nodig enkele uitgangspunten te bepalen, zoals de beschouwingsperiode en de aanwezige veranderbehoefte, die vervolgens worden getoetst aan de randvoorwaarden voor het project. Bovendien wordt deze behoefte vertaald in enkele prestatie-eisen.
Stap 2 richt zich op de daadwerkelijk beoordeling van een object. Deze vindt plaats op basis van drie samenhangende toetsen:
1. Is het (ontwerp van het) object voldoende adaptief om te kunnen voldoen aan de geformuleerde prestatie-eisen?
2. Welk (ontwerp van het) object biedt de meeste financieel-economische waarde?
3. Welke oplossing biedt de meeste waarde vanuit duurzaamheidsperspectief?
Uiteindelijk voegt, in stap 3, de toepasser van de bepalingsmethode per object/ontwerp de uitkomsten uit de toetsingen van adaptief vermogen, financieel-economische toetsing en duurzaamheid bij elkaar, past eventueel een weging toe, naarmate hij het ene aspect belangrijker vindt dan het andere en maakt vervolgens een vergelijking tussen objecten. De randvoorwaarden kunnen aanvullend ook worden gewogen en meegenomen in de beoordeling.
“De methode ’Gebouwen met Toekomstwaarde’ beschrijft voor eigenaren en investeerders in vastgoed, hoe zij eisen kunnen stellen aan en een oordeel kunnen vellen over de toekomstwaarde van nieuwe of bestaande gebouwen vanuit het perspectief van adaptief vermogen, financieel rendement en duurzaamheid,” aldus Evi van Rijn en Marleen Hermans, adviseurs bij Brink Management & Advies. “Hierbij is gestreefd naar een volledige en complete set aan indicatoren, die draagvlak kent en herkend wordt in de praktijk.” Of de methodiek in de praktijk goed wordt opgepakt wordt in de komende maanden duidelijk. In het najaar van 2014 zal het rapport formeel worden gepresenteerd.
* Het initiatief is genomen door ondernemingsorganisaties VNO-NCW en MKB-Nederland, de Rijksoverheid en een aantal brancheorganisaties (Bouwend Nederland, BNA, DGBC, FME-CWM, Metaalunie, NL Ingenieurs, NVTB, Slim Bouwen en Uneto-VNI).
** Het adaptief vermogen van een gebouw is de mate waarin een gebouw in staat is te reageren op veranderend gebruik.
