Starters en middeninkomens ‘kansloos’ voor uitgeponde huurwoningen
De huurwet van het kabinet schiet zijn doel voorbij, concludeert een nieuw rapport. De woningen die op de vrije markt komen worden namelijk niet opgekocht door de doelgroepen die beoogd werden – politieagenten, verpleegkundigen, leraren en kinderopvangmedewerkers – maar juist door andere, meer vermogende kopers.
Begin 2023 werd de nieuwe huurwet van kracht. Belangrijkste maatregel van deze wet was het reguleren van de huurprijs (en de stijging daarvan) in het zogeheten middenhuursegment. Het gaat met name om woningen met een waarde van tussen de €290.000 en €430.000.
Volgens een schatting van vastgoedadviseur CBRE zullen als gevolg van de huurwet op termijn zo’n 100.000 huurwoningen de transitie maken naar de koopmarkt.
Met dit beleid wil het kabinet de woningproblematiek onder starters en mensen met middeninkomens verlichten. Al jaren klagen deze groepen mensen dat er een nijpend tekort is aan koopwoningen. Maar volgens CBRE werkt het beleid juist averechts.
“Uit ons onderzoek komt naar voren dat de voormalig huurwoningen die nu op de koopmarkt komen juist niet bereikbaar(der) en betaalbaarder zijn voor starters, middeninkomens en sleutelberoepen”, zegt Thomas Westerhof, onderzoeker bij het vastgoedadviesbureau.
De onderzoekers hebben de prijsklasse van gereguleerde middenhuurwoningen voor 20 steden vergeleken met de leencapaciteit van het mediane huishouden tussen de 25 en 35 jaar. De verschillen in prijzen van woningen zijn aanzienlijk, dit heeft te maken met vraag en aanbod.
Zo is de gemiddelde prijs van een uitpondwoning (uitponden betekent het verkopen van een huurwoning) in Amsterdam en Utrecht rond de €440.000. In Groningen kost een gemiddeld uitpondwoning minder dan de helft.
De analyse toont aan dat in dertien van de twintig gemeenten sprake is van een mismatch voor starters. Middeninkomens hebben een mismatch in negen van de twintig gemeenten.
Dat betekent dat de leencapaciteit van starters en middenverdieners veelal (ver) onder de prijs van een gemiddelde uitpondwoning ligt. “Uitpondwoningen blijven buiten het bereik van starters- of middeninkomens die niet bovengemiddeld verdienen en/of eigen vermogen hebben”, zegt Westerhof.
“Het tekort aan woningen voor mensen met een sleutelberoep – bijvoorbeeld politieagenten, verpleegkundigen en medewerkers in de kinderopvang – is een groot probleem. Maar deze maatschappelijke beroepen hebben over het algemeen geen toereikend salaris voor de gemiddelde uitpondwoning.”
Het rapport weerspreekt hiermee demissionair woonminister Hugo de Jonge, die onlangs stelde dat koopstarters door de verkoopgolf juist gemakkelijker aan een woning kunnen komen. “Ons rapport laat echt het tegenovergestelde zien.”
Ook hogere woonlasten
Het onderzoek wijst daarnaast op nog een uitdaging. Zelfs al kunnen middeninkomens een huis kopen, dan zijn hun totale maandelijkse lasten vaak hoger dan bij huren het geval zou zijn. Dat heeft te maken met de vele lasten die boven op een hypotheek komen, zoals belastingen en onderhoudskosten.
“De meeste woningen die naar alle waarschijnlijkheid uitgepond zullen worden, betreffen juist vaak energie-inefficiënte, oudere woningen. Wanneer deze niet voldoende worden meegewogen door particulieren in hun bieding, zullen zij wellicht op termijn grote investeringen moeten doen in het verduurzamen van hun woning”, zegt Westerhof. “Huishoudens kunnen daardoor een nog groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten.”
Andere oplossingen
Op basis van zijn onderzoek geeft CBRE – een van de leidende adviseurs in de vastgoedmarkt – een duidelijk advies mee aan beleidsbepalers.
“Het voorgestelde woonbeleid van minister de Jonge herverdeelt hetzelfde aantal woningen, maar zoals ons onderzoek laat zien, worden reeds geprivilegieerde huishoudens daarbij bevoordeeld. De huurmarkt wordt voor starters, middeninkomens en huishoudens met maatschappelijke beroepen nog kleiner, competitiever en duurder. Zij worden vooral geholpen door het aanbod te vergroten.”
“Ons advies aan de overheid is om zich te focussen op het creëren van een aantrekkelijk investeringsklimaat, soepele planprocedures en betere samenwerking tussen overheid en marktpartijen om te zorgen voor een beter betaalbaar aanbod.”
