Prijsstijging van bouwkosten neemt af door normaliserende markt
In wat veel weghad van een perfecte storm, stegen de bouwkosten het afgelopen jaar maar liefst met 10%. Hoewel er voor het komende jaar waarschijnlijk weer een prijsstijging in het verschiet ligt, zal deze met 4 tot 5% een stuk lager uitkomen. Zo stelt AT Osborne in een prognose.
Aan onrust geen gebrek binnen de (bouw)wereld: nauwelijks bekomen van corona kampt de wereld nog met een gebrek aan materialen. Door de oorlog in Oekraïne explodeert de energieprijs en ook de algehele inflatie loopt hoog op. En dan zijn er natuurlijk nog de stikstofcrisis en het tekort aan vakmensen.
Daarmee gingen de bouwkosten hard op en neer, om uiteindelijk zo’n 10% hoger uit te komen dan eind 2021. Net als aan de harde prijsstijging, liggen aan de verwachte afvlakking daarvan volgens AT Osborne verschillende factoren ten grondslag, waaronder de prijs van bouwmaterialen en energie, loon- en transportkosten en het algemene economische vooruitzicht.
Bouwmaterialen
Wat betreft de bouwmaterialen signaleert AT Osborne een geleidelijke “normalisering” in de aanvoer van belangrijke grondstoffen als hout, staal en kunststof. Hierdoor zijn de prijzen de afgelopen periode weer wat gedaald.
“Staal bevindt zich vrijwel weer op het kostenniveau van begin dit jaar en de prijs lijkt verder te gaan zakken, de houtprijzen zijn door de piek heen en hebben een dalende trend en de koperprijs is nu ook lager dan aan het begin van dit jaar”, aldus Frank Michielen, Consultant bij AT Osborne.
Dit komt vooral doordat de ontstane tekorten grotendeels zijn weggewerkt. “Tot voor kort was er schaarste aan bouwmaterialen, vooral door de nasleep van de coronacrisis. Veel bedrijven hebben de productie inmiddels weer hervat en de grondstoffen, bouwmaterialen, componenten en halffabricaten zijn in het algemeen weer goed verkrijgbaar.”
Dit vertaalt zich in snellere leveringen en lagere prijzen, maar deze ontwikkeling gaat niet op voor alle bouwmaterialen. Zo stijgen kunststoffen, glas en isolatiematerialen nog wel in prijs, “mede door de grote vraag” zegt Michielen.
Over het geheel genomen voorziet AT Osborne op dit moment echter wel een stabilisering van de grondstoffenprijzen.
Energieprijs
Ook de energieprijs speelt een belangrijke rol in de prijsontwikkeling van grondstoffen. Deze factor kan worden gezien als de grote onbekende voor het komende jaar, zegt Michielen.
“Fluctuaties van de energieprijzen hebben grote invloed op de kosten van bouwmaterialen.”
“De gasvoorraden zijn nu gevuld, maar wat gebeurt er als er een strenge winter komt en wat gebeurt er volgend jaar? Bij een dreigend tekort of een te hoge energieprijs moeten producenten hun capaciteit afschalen of prijzen verhogen.”
Met name energie-intensieve bouwmaterialen zoals staal, baksteen en vooral aluminium zijn hier gevoelig voor. “Fluctuaties van de energieprijzen hebben grote invloed op de kosten van deze bouwmaterialen.”
Loonkosten
In een arbeidsintensief sector als de bouw zijn ook loonkosten goed voor een groot gedeelte van de totale bouwkosten. Door de krapte op de arbeidsmarkt nemen de loonkosten toe, en dat werkt natuurlijk door in de bouwkosten.
De lonen zijn binnen de bouw volgens gegevens van het CBS flink omhooggeschoten, zeker in segmenten waar de krapte het meest voelbaar is, zoals in de installatietechniek.
Transportkosten
Met wereldwijd verstoorde aanleverketens, was ook het transport een van de factoren die flink bijdroegen aan de stijgende kosten van bouwmaterialen gedurende het afgelopen jaar. Ook hier is echter al een omgekeerde beweging zichtbaar.
“De kosten per zeecontainer waren meer dan vertienvoudigd tussen half 2021 en begin 2022”, vertelt Michielen. “Maar nu is er weer driekwart van die hoge prijs afgegaan. Nog steeds is dit meer dan halverwege 2021, maar het scheelt wel aanzienlijk.”
Vooruitzichten
AT Osborne spreekt in zijn prognose de verwachting uit dat de markt aannemers gunstig gezind zal zijn de komende maanden. “Op korte en middellange termijn is de werkbezetting nog steeds goed.”
“Bij lagere vraag zullen leveranciers, onderaannemers en aannemers hun winstpercentage verlagen en ook meer risico nemen bij een inschrijving.”
Wel ziet het bureau voor de langere termijn meer onzekerheid, “onder meer door het risico van een recessie, de stijgende rente en de oplopende inflatie”, aldus Michielen. “Aannemers beginnen zich zorgen te maken over een orderportefeuille.”
Als de vraag daadwerkelijk terugloopt, resulteert dat in lagere aanneemsommen. “Bij lagere vraag zullen leveranciers, onderaannemers en aannemers hun winstpercentage verlagen en ook meer risico nemen bij een inschrijving. Als dit door de gehele keten gebeurt, heeft dit een grote impact op de eindprijs en aanneemsom.”
Onder voorbehoud van de vele onzekerheden, stelt AT Osborne op basis van zijn rekenmodel dat de periode met grote prijsstijgingen “naar verwachting” voorbij is.
Michielen: “Na de prijssprong is de komende 12 maanden nog een structurele prijsstijging van 4% tot 5% te verwachten, maar de aanneemsommen zullen minder stijgen door conjuncturele ontwikkelingen. Hierna zullen de prijzen de lange termijnstijgingen de inflatie volgen, 2% tot 3% per jaar.”
“De ontwikkelingen in de wereld blijven echter onzeker”, voegt hij daar onmiddellijk aan toe. “Doorlopende monitoring hiervan blijft noodzakelijk.”
Stikstofvrijstelling van tafel
Eén van die ontwikkelingen is de stikstofcrisis. Gisteren oordeelde de Raad van State dat de stikstof die bij de bouw van projecten vrijkomt niet buiten beschouwing kan worden gelaten in het stikstofbeleid. Via de zogeheten bouwvrijstelling gebeurde dit tot nu toe wel.
Deze uitspraak vond plaats nadat AT Osborne zijn prognose deelde. De gevolgen zijn hier dan ook niet in meegenomen.
