Banken keren kleine vastgoedleningen de rug toe
Het is in Nederland steeds lastiger om een vastgoedlening te krijgen tussen de €5 miljoen en €20 miljoen. Traditionele banken richten zich minder op onroerend goed en alternatieve financiers zijn vooral geïnteresseerd in óf kleine leningen óf grote leningen.
Dit zijn enkele van de voornaamste conclusies uit KPMG’s ‘Property Lending Barometer 2019’, een onderzoek naar het sentiment voor vastgoedfinanciering bij zeventig Europese banken in vijftien Europese landen. 60% van de Nederlandse banken vindt vastgoedfinanciering strategisch niet belangrijk. In lijn hiermee werd in de eerste zes maanden van dit jaar in Nederland 22% minder in onroerend goed geïnvesteerd dan in het eerste half jaar van 2018.
“Steeds minder banken in Nederland vinden de financiering van vastgoed van groot strategisch belang”, reageert Frank Mulders van KPMG Real Estate Advisory. “En als zij al belangstelling hebben, is dat met name voor het financieren van beleggingsobjecten en veel minder voor het financieren van ontwikkelingsprojecten.”
Daarnaast verschuift de focus bij de financiering van commercieel vastgoed in rap tempo naar grote transacties. Slechts twee jaar geleden kwam de gemiddelde vastgoedlening van banken in Nederland nog uit op zo’n €8 miljoen. Inmiddels is dat met €23 miljoen al bijna drie keer zoveel. “Banken zijn al een aantal jaar terughoudender met vastgoedleningen. Maar waar ze eerder vooral kritisch naar het klantenbestand keken, kijken ze nu steeds kritischer naar het type lening en de omvang ervan”, aldus Mulders.
Banken prefereren grote leningen omdat die relatief weinig kosten met zich meebrengen. Ook worden de bedragen hoger omdat banken vaker delen van de leningen doorschuiven naar, bijvoorbeeld, institutionele partijen, iets dat uitsluitend mogelijk is bij grote transacties.
De focus op hoge leningen maakt het voor middelgrote beleggers in commercieel vastgoed – veelal vermogende particulieren – lastiger om financiering te krijgen. “Voor kleinere leningen zijn nog wel mogelijkheden via bijvoorbeeld NIBC en RNHB, maar voor leningen tussen de €5 miljoen en €20 miljoen ontstaat echt een financieringsgat”, legt Mulders uit. Financieringsvormen die nog wel openstaan voor middelgrote beleggers, zoals crowd funding of private geldfondsen, zijn minder aantrekkelijk vanwege de hogere rentes: “Bij banken kun je lenen vanaf 1,5% tot 2%, de alternatieven beginnen vanaf 3%”, stelt Mulders.
Europa
Net als in Nederland, lijken ook banken over de grens minder prioriteit te hechten aan vastgoed. In de eerste zes maanden van dit jaar werd in Europa voor een bedrag van € 114,3 miljard in vastgoed geïnvesteerd, 15% minder dan in de eerste helft van 2018. “Deze daling heeft vooral te maken met de gematigde economische vooruitzichten, de politieke onzekerheid, een tekort aan geschikte activa en de veranderde behoefte in Europa”, legt Mulders uit.
Ook in Duitsland en de UK – de twee markten die in het eerste halfjaar goed waren voor bijna de helft van het totale Europese transactievolume – daalden de investeringen. “In het Verenigd Koninkrijk waren met name de steeds grotere politieke onzekerheid rond Brexit en een weinig actieve retailsector van invloed op de vastgoedinvesteringen. Hierdoor nam het investeringsvolume in de eerste helft van 2019 met 31% af. Ook de vastgoedinvesteringen in Duitsland daalden aanzienlijk, met 17% vergeleken met de eerste helft van 2018.” In Zweden en Spanje werd juist veel meer in vastgoed geïnvesteerd: Zweden zag de investeringen met bijna 70% toenemen en Spanje met bijna 40%.
Terwijl het volume aan vastgoedleningen afneemt, ziet KPMG de totale kredietverlening sinds 2014 aanhoudend groeien. “Vooral als gevolg van een versoepeling van de leningsvoorwaarden en de aanhoudende vraag voor alle categorieën leningen. Deze trend zal dit jaar naar verwachting doorzetten door de steeds grotere concurrentie op de markt, concurrentie die vooral in de grootste landen van het eurogebied bijdraagt aan eenvoudiger kredietvoorwaarden”, stelt Mulders, die daarnaast wijst op het stimulerende rentebeleid van de ECB en de druk op de banken om hun balans te consolideren en meer niet-renderende leningportefeuilles te verkopen.
Wat betreft de vastgoedfinanciering ziet KMPG door Europa heen de concurrentie vanuit niet-lokale commerciële banken toenemen. “Vooral in Centraal en Oost-Europa”, geeft Mulders aan. “In andere Europese landen zien banken durfkapitaal- en schuldfondsen als de belangrijkste concurrenten. Ook in Nederland zien wij steeds meer alternatieve financiers toetreden tot de vastgoedmarkt.”
Desalniettemin blijft het voor middelgrote beleggers voorlopig flink zoeken naar financiering: “Het totale volume van deze financiers is mede door de specifieke focus die zij hanteren te beperkt om het geschetste financieringsgat op korte termijn op te vangen”, besluit Mulders.
