Hypotheek regelen voor zp'er vaak lastiger dan voor werknemer

Zelfstandig professionals (zp’ers) moeten vaak meer moeite doen om een hypotheek te krijgen dan mensen met een vast dienstverband. Terwijl ze gemiddeld gezien een hoger inkomen hebben, leidt hun complexere financiële situatie ertoe dat ze veelal langer moeten wachten op een hypotheek. Bovendien zorgt de dikwijls hoge prijs die ze neertellen voor een woning ervoor dat ze in veel gevallen niet in aanmerking komen voor speciale regelingen zoals de Inkomensverklaring Ondernemers. 

Nadat de financiële crisis enkel jaren geleden zorgde voor dalende huizenprijzen, klimt de woningmarkt sinds 2015 in een moordend tempo weer omhoog. In het eerste kwartaal van dit jaar waren Nederlandse woningen gemiddeld maar liefst 9,7% duurder dan een jaar eerder – een stijging die bijna twee keer zo hoog is als de gemiddelde prijsontwikkeling binnen Europa. De Nederlandse Vereniging voor Makelaars, Taxateurs en Vastgoeddeskundigen (NVM) waarschuwde recentelijk nog dat de snelle stijgingen – in combinatie met stagnerende nieuwbouw en te weinig overdracht van woningen uit de corporatiesector – zorgen voor een steeds verder vastlopende woningmarkt: “Consumenten hebben steeds minder te kiezen en moeten diep in de buidel tasten om aan een koopwoning te komen”, aldus NVM-voorzitter Ger Jaarsma: “Als dit zo doorgaat, loopt de zaak binnenkort vast.” 

Wat de aanschaf van een woning voor velen nog eens extra lastig maakt, zijn de steeds strenger wordende hypotheeknormen. Zo is het sinds dit jaar niet meer mogelijk om een hypotheek af te sluiten met een hogere waarde dan de waarde van het koophuis. Groepen voor wie het binnen de huidige markt met name moeilijk is om een huis te financieren zijn starters en zelfstandigen. Voor zelfstandigen kan dit nog eens extra vervelend zijn, aangezien zij zelf voor hun pensioen moeten zorgen en hier middels de aankoop van een eigen woning in kunnen investeren. 

Voor zelfstandig professionals (zp’ers) – oftewel hoogopgeleide, zelfstandig opererende kenniswerkers die hun specialistische kennis verhuren – ligt het probleem in veel gevallen nog wat ingewikkelder. Terwijl ze vaak een bovengemiddeld inkomen hebben, krijgen ze veelal te maken met verschillende factoren die het financieren van een passende woning compliceren. ZP Zaken nam onlangs in samenwerking met HeadFirst – een bemiddelaar voor hoogopgeleide zelfstandigen – de positie van zp’ers op de woningmarkt onder de loep: “Wat is de waarde van hun woningen? Is het voor hen makkelijk aan een hypotheek te komen? Waar wonen zelfstandigen vooral? Zien zij een koopwoning als investering voor de toekomst?” De antwoorden op deze en andere vragen zijn te lezen in het rapport ZP Facts.

Veranderlijk inkomen

Een belangrijke en bekende reden waardoor het voor zp’ers – en zzp’ers in het algemeen – lastiger is om een hypotheek te krijgen, is dat ze te maken hebben met een veranderlijk inkomen. Doordat ze via tijdelijke contracten werken voor hun opdrachtgevers, worden ze door geldverstrekkers beoordeeld als flexwerkers. Dit leidt er in de meeste gevallen toe dat er wordt gekeken naar het gemiddelde inkomen – winst uit ondernemen voor belastingen – gerealiseerd in minimaal één tot drie jaar zelfstandigheid. Indien er in het laatste jaar echter minder geld is binnengekomen dan in de eerste twee jaar, wordt dit lagere bedrag als uitgangspunt genomen. 

Terwijl dit er lang niet altijd toe leidt dat de zp’ers niet in aanmerking komen voor het gewenste hypotheekbedrag, levert de extra complexiteit vaak wel meer uitzoekwerk op. Oskar Barendse, Manager Financiële Planning bij Knab, legt uit dat dit ervoor kan zorgen dat hypotheekverstrekkers soms minder happig zijn op zelfstandigen: “Hypotheekverstrekking is weer ‘booming business’, waardoor bureaus ervoor kunnen kiezen snel geld te verdienen aan eenvoudigere dossiers.” Toch hoeft dit volgens hem geen onoverkomelijk probleem te zijn: “Ik ben echter van mening dat zowel de zelfstandige als de hypotheekadviseur zich goed voor kan bereiden, zodat het dossier zijn complexiteit verliest en daardoor niet onderaan de stapel belandt.” 

Regelingen buiten bereik

Barendse geeft verder aan dat het hypotheekverstrekkingsproces voor zelfstandigen “al enorm is verbeterd”. Omdat zelfstandigen die pas één jaar ondernemen vaak minder geld kunnen lenen heeft Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) – de organisatie die ook verantwoordelijk is voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) – eind 2016 de Inkomensverklaring Ondernemers geïntroduceerd. Doordat de WEW de hypotheekschuld overneemt indien een zzp’er deze zelf niet meer kan betalen, kan een bank met meer zekerheid een hypotheek verstrekken. 

Het nadeel voor veel zp’ers is echter dat de regeling is gekoppeld aan de NHG, die alleen geldt voor woningen met een aanschafprijs van maximaal €265.000. Zp’ers zijn in veel gevallen echter actief in de markt voor duurdere woningen. In 2017 hebben dan ook slechts 318 zelfstandigen gebruikgemaakt van de NHG. 

Dure huizen

Hier liggen meerdere factoren aan ten grondslag. Ten eerste hebben zp’ers met een gemiddeld uurtarief van ruim €90 in veel gevallen een relatief hoog inkomen waardoor ze ook meer besteden aan een huis: de woningen van zelfstandigen zijn met een gemiddelde prijs van €401.374 maar liefst 47% duurder dan de gemiddelde woningprijs van €273.000. Dit hogere inkomen uit zich ook in het feit dat zelfstandigen vaker in het bezit zijn van een huis dan werkenden met een vast contract. 

“Voor zelfstandigen wordt het aantal woningen in de Randstad schaars. In dit gebied wordt veel gekocht door investeerders, die ‘ander’ geld ter beschikking hebben en waarvoor andere maatstaven gelden dan voor wonen.” 
_{^{– Oskar Barendse, Manager Financiële Planning bij Knab}}

Het grote aanschafprijsverschil heeft echter nog een tweede reden. Veel van de hoogopgeleide zp’ers bewegen zich binnen de kenniseconomie, en die speelt zich hoofdzakelijk af in de Randstad, waar de huizenprijzen nog eens veel hoger zijn dan in de rest van het land. In de grote vier steden is het aantal eenmanszaken in tien jaar met 106% gegroeid. Daarmee was de groei hier 27% sterker dan in de rest van Nederland. Met name in Amsterdam tekenen beide zijden van het probleem zich duidelijk af: enerzijds werken hier zowel absoluut als relatief gezien veruit de meeste zzp’ers – zo’n 81.000, oftewel 10% van de bevolking – en anderzijds heeft de stad te kampen met de hoogste huizenprijzen. Daarbij lijkt het einde bovendien nog steeds niet in zicht: de laatste twee jaar stegen de prijzen ruim 20% per jaar. 

Eigen inleg

De steeds strengere hypotheekeisen zijn ook terug te zien in de almaar toenemende eigen financiële inbreng die door banken wordt gevraagd. Zo sloten zelfstandigen in 2017 gemiddeld een hypotheek af met 75,7% van de waarde van de aangeschafte woning en is dit percentage in 2018 gezakt naar 73,8%. Dit levert vooral problemen op voor startende zp’ers, die vaak hun kapitaal net hebben geïnvesteerd in het opzetten van hun onderneming, of graag een buffer willen behouden om de risico’s van zelfstandig ondernemen te kunnen dragen. Omdat ze hierdoor vaak geen geld meer overhebben, lenen ze in de praktijk dan ook ruim €50.000,- meer dan de gemiddelde Nederlandse woningkoper.

Dat veel zp’ers de aankoop van een huis ook beschouwen als een investering in hun oude dag, blijkt uit een poll die door HeadFirst werd uitgevoerd. Hierin geeft 70% van de ondervraagden aan zijn of haar hypotheek af te lossen om vermogen op te sparen voor zijn of haar pensioen. Slechts 15% zegt expliciet hier niet mee bezig te zijn, terwijl de rest aangeeft nog niet bewust met dit thema bezig te zijn. 

Verhuisgeneigdheid

Verder kan worden opgemerkt dat de mogelijkheid voor zelfstandigen om een passende hypotheek te krijgen steeds belangrijker wordt, onder meer vanwege het stijgende aandeel van de hypotheekaanvragen dat afkomstig is van zzp’ers: in het tweede kwartaal van dit jaar waren zij goed voor 11% van alle aanvragen. Dit betekent een stijging van 16% ten opzichte van een jaar eerder. Een tweede poll van HeadFirst laat bovendien zien dat er onder zp’ers een behoorlijke ‘verhuisgeneigdheid’ bestaat: 34% van de respondenten geeft aan ergens binnen de komende twee jaar te willen verhuizen naar een andere woning. 

Terwijl de overige tweederde daarmee aangeeft deze wens niet te delen, stelt Barendse dat het goed kan zijn dat een deel van deze groep het gevoel heeft “vast te zitten in de woningmarkt”: “Het aantal transacties ondervindt een afvlakking. Vooral starters hebben het heel lastig gekregen, maar ook voor zelfstandigen wordt het aantal woningen in de Randstad schaars. In dit gebied wordt veel gekocht door investeerders, die ‘ander’ geld ter beschikking hebben en waarvoor andere maatstaven gelden dan voor wonen.”