Kosten Onroerendezaakbelasting (OZB) stijgen ruim 1% door hogere WOZ-waarden

07 maart 2018 Consultancy.nl

Tussen half januari en begin maart van ieder kalenderjaar ontvangen Nederlandse huiseigenaren bericht over de waardebepaling van hun pand: de WOZ-beschikking. De daarin vermelde WOZ-waarde, die wordt vastgesteld door de overheid, dient als grondslag voor verschillende belastingen, waaronder de Onroerendezaakbelasting. Uit onderzoek blijkt dat Nederlanders in 2018 meer Onroerendezaakbelasting betalen omdat de gemiddelde WOZ-waarde is gestegen. 

Tegenover het bezit dan wel het gebruik van onroerende zaken staat in Nederland een belastingverplichting: de Onroerendezaakbelasting (OZB). Deze belasting wordt geheven door Nederlandse gemeenten en was tot 2006 van toepassing op eigenaren en gebruikers van woningen en andere panden. Sinds 2006 betalen gebruikers van woningen – zoals bewoners van huurwoningen – geen OZB meer. Daarentegen zijn gebruikers van andere onroerende objecten, zoals bedrijfspanden, nog wel verplicht tot het betalen van OZB. De hoeveelheid belasting die een eigenaar of gebruiker moet betalen, is afhankelijk van de waarde van het vastgoedobject.

Waardebepaling

De waarde van een vastgoedobject wordt bepaald door marktwerking en daarom is de marktwaarde het uitgangspunt voor de WOZ-waarde. Deze waarde, die wordt vastgesteld door de gemeente waartoe het WOZ-object behoort, is in het bijzonder een zo goed mogelijke schatting van de verkoopprijs op de waardepeildatum. Als actuele peildatum geldt daarbij steeds de eerste dag van het voorgaande jaar. Zo is de peildatum per 2018 verschoven van 1 januari 2016 naar 1 januari 2017 en zal de peildatum in 2019 verschuiven naar 1 januari 2018. 

De WOZ-waarde geldt als grondslag voor belastingheffing door drie overheden: de Belastingdienst (onder andere het eigenwoningforfait), het waterschap (watersysteemheffing) én de gemeente (onder andere de OZB). Op basis van de WOZ-waarde en het OBZ-tarief wordt de gemeentelijke belasting geheven. Het precieze OZB-tarief staat niet vast maar is afhankelijk van de gemeente waartoe het WOZ-object behoort. 

Gemeentelijke afhankelijkheid

Zo’n 8% van de jaarlijkse totale gemeentelijke inkomsten wordt middels OZB gegenereerd. Daarmee is de belasting voor Nederlandse gemeenten een belangrijke bron van inkomsten. Alleen de toelage uit het Gemeentefonds – een begrotingsfonds waaruit gemeenten worden gesubsidieerd – beslaat een groter aandeel. Elke gemeente is in zekere zin vrij het OZB-tarief te verhogen of te verlagen. Er zijn echter wel landelijke richtlijnen die gemeenten beperkingen opleggen ten aanzien van eventuele verhogingen.

Onroerendezaakbelasting (ozb) per gemeente

Zo heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) in samenspraak met de Rijksoverheid vastgesteld wat de maximale stijging mag zijn van de landelijke OZB-inkomsten. Dit criterium wordt ook wel de macronorm genoemd. Wordt deze norm overschreden, dan hebben de Nederlandse gemeenten tezamen te veel OZB geheven. Toch blijft daarmee iedere afzonderlijke gemeente feitelijk vrij om onafhankelijk de hoogte van het OZB-percentage te bepalen, waardoor het effect van de norm beperkt is, wat wordt benadrukt door de cijfers.

Kostenstijging

Dit jaar zijn de kosten van de OZB op veel plekken gestegen. De grootste verhoging van het OZB-tarief is te vinden in Eindhoven. Daar stijgt de gemeentelijke belasting voor huiseigenaren zo’n 9,4% ten opzichte van het jaar daarvoor. In Helmond en in Sittard-Geleen vinden ook flinke toenames plaats; in vergelijking met een jaar geleden betalen vastgoedeigenaren daar respectievelijk 5,1% en 5,0% meer OZB. Dit is grofweg in lijn met de situatie in Amersfoort, waar het OZB-tarief stijgt met 4,7%.

En ook in het oosten van ons land vindt een vergelijkbare ontwikkeling plaats, want in Deventer betalen huiseigenaren dit jaar 4,0% meer belasting. Daarentegen verandert er in Amsterdam (0,0%) en Rotterdam (-0,1%) nagenoeg niks aan de hoogte van het OZB-tarief. Utrecht kent zelfs een flinke belastingverlaging: huisbezitters in de Domstad betalen 3,6% minder dan in 2017. In Arnhem (-2,9%), Breda (-2,6%) en Delft (-3,3%) is een soortgelijke trend waarneembaar.

Nijmegen

Wanneer er niet wordt gekken naar de stijging maar naar het gemiddelde bedrag dat per woning moet worden neergeteld, valt Nijmegen direct op: terwijl de stijging daar maar 1,8% bedraagt, betalen inwoners (gemiddeld) absoluut gezien met grote afstand de hoogste OZB-toeslag, namelijk €530. Dat is maar liefst €159 meer dan bij de nummer twee, Venlo. En het is zelfs meer dan vier keer zoveel als in de goedkoopste gemeente, 's-Gravenhage (Den Haag), waar jaarlijks gemiddeld €127 aan OZB wordt overgemaakt.

Voor nog niet alle gemeenten is de hoogte van het OZB-tarief vastgesteld. Wel geven experts aan dat ook OZB-betalers uit Heerlen en Beemster rekening moeten houden met een forse verhoging. In Heerlen zal het tarief mogelijk met 16,8% stijgen en in Beemster met maar liefst 20,3%. Dergelijke gemeenten, die het OZB-tarief fors verhoogd hebben, zullen dit moeten verantwoorden en toelichten of die verhoging éénmalig of structureel is. De gemeente Eindhoven lichtte haar verhoging van 9,4% reeds toe: de lichtstad gebruikt de OZB-verhoging om een begrotingstekort te dichten dat is ontstaan op het gebied van het sociale domein (Wet Maatschappelijke Ondersteuning, Jeugdzorg en Participatiewet).

Problematiek

Deze aanpak van de gemeente Eindhoven is volgens de Rijksoverheid echter niet per se wenselijk. Om te voorkomen dat Nederlandse gemeenten middels de OZB naar believen een eventueel begrotingstekort zouden dichten, werd in 2008 de macronorm geïntroduceerd. Het enige wat de norm echter limiteert is de totale hoeveelheid OZB-opbrengsten van vierhonderd gemeenten. Als alle gemeenten onderling afspraken zouden maken over de toegestane stijging en over hoe zij deze zouden verdelen, zou de norm niet tot nauwelijks worden overschreden. Tot op heden ontbreekt zo’n overlegstructuur helaas. 

Niettemin heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) besloten dat bij overschrijding van de macronorm het volume van het Gemeentefonds kan worden verlaagd. In het verleden is het volume echter nog nooit verlaagd, terwijl de macronorm zeer geregeld is overschreden. Iedere afzonderlijke gemeente is immers vrij om onafhankelijk de hoogte van het OZB-percentage te bepalen, waardoor vijf jaar achter elkaar, tot en met 2016, niet aan de macronorm werd voldaan.

Verandering in totale woonlasten per gemeente

Om deze problematiek te verhelpen, is op 15 december 2015 door (inmiddels voormalig) minister van Binnenlandse Zaken Ronald Plasterk besloten om in 2019 een nieuw stelsel van lokale belastingen in te voeren. In 2017 en 2018 werd, in tegenstelling tot de voorgaande jaren, de macronorm echter niet overschreden. In 2017 stond de norm vastgesteld op 1,97% terwijl er een gemiddelde stijging van 1,69% plaatsvond. In 2018 werd de norm vastgezet op 3,1%, terwijl een gemiddelde stijging van ruim 1% was. De stijgingen van de OZB-tarieven vallen gemiddeld genomen binnen de norm, maar daarentegen is de gemiddelde WOZ-waarde wel flink gestegen.

Bezwaar maken

In 2017 was de gemiddelde WOZ-waarde €224.000, terwijl in 2018 een gemiddelde WOZ-waarde van €235.200 werd vastgesteld, wat neerkomt op een stijging van 5%. Het bedrag dat een huiseigenaar aan OZB moet betalen is gelijk aan het door de gemeente vastgestelde OZB-tarief vermenigvuldigd met de WOZ-waarde. Doordat de gemiddelde WOZ-waarde flink is gestegen, kan de hoeveelheid OZB per huiseigenaar netto flink toenemen. Niet iedereen accepteert die stijging echter, want vele Nederlanders maken jaarlijks bezwaar tegen een vastgestelde WOZ-waarde. 

Op het moment dat de WOZ-beschikking is ontvangen, heeft een belanghebbende zes weken de tijd om bezwaar te maken. Het is niet verplicht om de WOZ-waarde te controleren, maar het is wel verstandig en vrijblijvend, aldus de consumentenbond: “Controle is zinvol omdat de waarde regelmatig onnauwkeurig wordt vastgesteld. Niet voor niets worden er jaarlijks meer dan 100.000 WOZ-waarden bijgesteld na klachten daarover. Een misser hier en daar is ook onvermijdelijk vanwege het systeem dat gebaseerd is op schattingen.” 

Als een vastgoedeigenaar over wil gaan tot actie, dan doet hij of zij er verstandig aan allereerst de website van de desbetreffende gemeente te bekijken; elke gemeente heeft eigen regels. Doorgaans is de procedure de laatste jaren informeler geworden, zo stelt de consumentenbond: “Zo krijg je de WOZ-waarde bij veel gemeentes inmiddels ook met één telefoontje en sterke argumenten naar beneden.” Indien per telefoon niet het gewenste resultaat wordt bereikt, dan kan binnen zes weken schriftelijk bezwaar worden gemaakt. Ter ondersteuning zijn op het internet standaardbrieven te vinden, meldt de consumentenbond. 

Totale woonlasten

Veel gemeenten gebruiken de WOZ-waarde tevens om de hoogte van de afvalstoffen- en rioolheffing vast te stellen. Wat dat betreft zorgt de OZB slechts voor een deel van de gemeentelijke woonlasten. Gezien de gemiddelde WOZ-waarde is gestegen, zijn ook de afvalstoffen- en rioolheffing meegestegen. In 2017 werd gemiddeld €207 aan rioolheffing betaald, terwijl dit in 2018 zo’n €217 is. Een vergelijkbare trend is waarneembaar in het licht van afvalstoffenheffing: in 2017 bedroeg die heffing gemiddeld genomen €294, terwijl huiseigenaren in 2018 zo’n €308 kwijt zijn aan afvalstofheffing. De hoogte van de afvalstoffen- en rioolheffing zijn dus met zo’n 5% gestegen, wat tevens de totale woonlasten voor huiseigenaren laat stijgen.

Totale woonlasten per gemeente

Uit de data blijkt dat in 2018 in de gemeente Apeldoorn de totale woonlasten het meest zijn gestegen zijn, namelijk met 4,7%. Een huiseigenaar is daar jaarlijks €709 aan OZB, afvalstoffen- en rioolheffing kwijt. Volgens experts wordt die stijging veroorzaakt doordat de gemeente Apeldoorn een jaar eerder eenmalig een korting gaf op het vastrecht van de afvalstoffenheffing. Huiseigenaren zijn daardoor verplicht om in 2018 zo’n 10,7% meer te betalen. De rioolheffing stijgt in 2018 met 2,0%. Ook in Amersfoort, waar de OZB met 4,7% toenam, stijgen de totale woonlasten: in 2018 met 3,4%. Gemiddeld genomen moet een inwoner met koophuis dan €723 aan gemeentelijke belastingen betalen.

Amersfoort en Apeldoorn verhogen de belastingen voor huiseigenaren, maar per saldo zijn beide gemeenten mild. Een huiseigenaar in Delft betaalt aan OZB, afvalstoffen- en rioolheffing in 2018 gemiddeld genomen zo’n €843, het hoogste bedrag van alle gemeentes. De gemeente Zaanstad heeft de gemeentelijke belastingen voor huiseigenaren op een vergelijkbaar niveau vastgesteld: daar moet jaarlijks zo’n €839 worden overgemaakt. 

De woonlasten dalen het meest in de gemeente Arnhem (€749), namelijk met 2,3%. Daarna volgt Middelburg (€671), waar de kosten met 2,1% zijn afgenomen. Daarnaast zijn de totale woonlasten absoluut gezien het laagst in ’s-Gravenhage (€546), gevolgd door Tilburg (€554) en Amsterdam (€581). Verder blijkt dat in sommigen gemeenten waar de OZB-kosten erg hoog zijn weer weinig wordt betaald aan andere heffingen. In Nijmegen bijvoorbeeld is – vooral doordat de bewoners daar per afvalzak betalen voor hun huisvuil, wat ze motiveert hier zeer bewust mee om te gaan – de gemiddeld afvalstofheffing slechts €33,76 (terwijl het landelijk gemiddelde €274 bedraagt). 

Nog meer belasting

De optelling van OZB, afvalstoffen- en rioolheffing geeft een goede indicatie voor de totale woonlasten per gemeente, maar is niet sluitend. Voor een compleet beeld wat betreft de kosten moet de zogenaamde Precariobelasting worden meegerekend. Dat is een belasting die worden geheven op het hebben van voorwerpen onder, op of boven openbare gemeentegrond. Daarom betalen huiseigenaren in veel gemeenten via de netbeheerder van het energienetwerk (of via het drinkwaterbedrijf) ook belasting op basis van ondergrondse leidingen. Een gemeente mag in dit geval Precariobelasting heffen omdat de leidingen gebruik maken van gemeentegrond. Op vergelijkbare wijze worden ook terrassen en reclameborden belast. Doorgaans heeft dat echter geen invloed op particuliere huiseigenaren.

Nieuws

Meer nieuws over