KPMG: ‘Vastgoedsector voelt impact van netcongestie en waterschaarste’
Netcongestie en waterschaarste hebben steeds meer impact op de Nederlandse vastgoedsector. Dat blijkt uit de 2026-editie van het Perspectief voor de vastgoedsector-rapport, waarin KPMG de belangrijkste ontwikkelingen binnen de sector op een rij zet.
Het Nederlandse stroomnet loopt steeds meer tegen zijn grenzen aan. Voor de vastgoedsector was deze netcongestie lange tijd met name een uitvoeringsprobleem: het zorgde vooral tijdens de realisatiefase voor complicaties – denk onder meer aan vertragingen en extra kosten.
Inmiddels is netcongestie ook een investeringsprobleem geworden. Uit het onderzoek van KPMG blijkt dat bijna 40% van de investeerders zijn keuze voor een bouwlocatie laat afhangen van de beschikbare netcapaciteit (op die locatie).
“Er zijn locaties waar we graag zouden investeren, maar waar we dat niet doen omdat er een aansluitstop is afgekondigd”, zegt Peter Hutten, CEO van bouwbedrijf Van Wijnen, tegen KPMG. “Belangrijk voor overheden is te beseffen dat ook bouwrijpe grond daardoor waardeloos dreigt te worden.”
Daarnaast verdwijnt binnen enkele weken een belangrijk voordeel voor de vastgoedsector. Tot 1 juli dit jaar krijgen woningbouwprojecten de meeste prioriteit bij het toewijzen van netcapaciteit. Vanaf volgende maand concurreert de woningbouw echter met andere maatschappelijke belangen (zoals defensie) om aansluitingen.
Van verantwoordend naar richtinggevend
De groeiende impact van netcongestie past binnen het toenemende belang van duurzaamheid voor de vastgoedsector. Eind vorig jaar stemde het Europees Parlement weliswaar in met een versoepeling van de CSRD-richtlijnen, maar binnen de vastgoedsector heeft deze wijziging niet geleid tot minder aandacht voor de ESG-criteria, meldt KPMG.
“Voor veel organisaties is verduurzaming geen discussiepunt meer, maar een vast onderdeel van de strategie”, schrijven de onderzoekers. “Wat wél verandert, is de rol van rapporteren. Die is verschoven van verantwoordend naar richtinggevend.”
“Waar vroeger vooral werd gekeken naar duurzaamheidsprestaties op papier, bepaalt onder andere de energiebeschikbaarheid nu letterlijk waar nog gebouwd kan worden”, zegt Paul Oligschläger van KPMG.
Waterbeschikbaarheid
Waar het gebrek aan netcapaciteit inmiddels een algemeen bekend probleem is, geldt dat nog veel minder voor het toenemende gebrek aan drinkwater. Toch speelt de beschikbaarheid van water vandaag de dag al een rol binnen de vastgoedsector.
“Waterschaarste is geen abstract toekomstbeeld meer, maar bevindt zich in een herkenbaar voorstadium van een nieuwe systeemcrisis”, aldus de onderzoekers.
Sinds 2022 zijn in ons land tientallen drinkwateraanvragen van bedrijven geweigerd. Verder voldoen meerdere drinkwaterbedrijven niet meer aan hun reservecapaciteit. “Water heeft daarmee feitelijk al wachtlijsten, alleen noemen we het nog niet zo”, schrijft KPMG.
Volgens de onderzoekers groeit het watertekort tot 2030 door naar zo’n 100 miljoen kuub. De impact hiervan op de woningbouw is nog niet goed doorgerekend. De vastgoedsector is wel bekend met dit probleem, maar tegelijkertijd beschouwt een groot deel van de sector het niet als acuut.
“Dat patroon kennen we: ook stikstof en netcongestie waren jaren zichtbaar voordat handelen onvermijdelijk werd”, vertelt Oligschläger. “Het verschil is dat er nu nog tijd is om preventief in te grijpen. Dat vraagt om actief sturen op de verdeling, het verbruik en de beschikbaarheid van water.”
Demografische trends
In het KPMG-rapport is verder te lezen dat vergrijzing en huishoudensverdunning de belangrijkste demografische ontwikkelingen zijn binnen de Nederlandse vastgoedmarkt.
Volgens de onderzoekers blijft de woningcrisis voortbestaan zolang beleid voornamelijk stuurt op het aantal woningen, in plaats van op passende woonconcepten die doorstroming stimuleren.
Lees ook: Versimpeling AOW-regels kan jaarlijks duizenden woningen vrijspelen
“Er is daarom meer aandacht nodig voor woonproducten die aansluiten bij verschillende levensfasen”, geeft Oligschläger aan. “Doorstroming onder ouderen kan een belangrijke stap zijn om de bestaande woningvoorraad beter te benutten.”
