Houd rekening met hogere bouwkosten en risico’s

Door de aantrekkende economie en een mix van andere factoren lopen de bouwkosten op. Frank Michielen van AT Osborne analyseert de ontwikkelingen in de markt en komt met een advies voor partijen in de bouw. 

Het economisch herstel gaat supersnel. Dit komt door zeer snel herstel van de vraag van consumenten en doordat bedrijven weer willen investeren. Mooi, maar goed beschouwd was de wereld nog niet zo ver. Tijdens de pandemie is bij veel bedrijven wereldwijd de productie verminderd of zelfs stilgelegd en is soms ook de productiecapaciteit verlaagd.

Met als gevolg dat er in de bouwwaardeketen verschillende knelpunten zijn. Denk aan hogere grondstofprijzen, verlaagde/nog niet herstelde productiecapaciteit bij fabrikanten, weinig voorraden bij leveranciers en een tekort aan vakmensen. Daarbovenop komt het feit dat de kosten van transport zijn toegenomen door te weinig capaciteit en dat de energieprijzen in rap tempo toenemen – belangrijke factoren binnen het bouwproces. 

Deze aspecten leiden opgeteld tot hogere prijzen van materialen (bijvoorbeeld staal, hout, koper, olie, beton, isolatiemateriaal, enz) en bovendien ook in leveringsonzekerheid en dus in een verhoogd risico.

Vraag

En dat terwijl de vraag naar nieuwbouwwoningen onverminderd hoog blijft. De bouwproductie van woningen stijgt wel snel, volgend jaar met dubbele cijfers volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Maar het EIB verwacht dat pas in 2024 de productie van woningen op het gewenste niveau zit.

De stagnatie in de vergunningverlening voor woningen lijkt er niet meer te zijn. Of dit zo blijft is mede afhankelijk van het beleid en de maatregelen die de toekomstige regering gaat nemen. 

In de utiliteitsbouw is de vraag divers. Een grote vraag naar nieuwe kantoorpanden is niet te verwachten. Bij onderwijsgebouwen en zorggebouwen zijn er geen bijzondere fluctuaties te zien. Wel is er een dringende behoefte aan meer en betere ventilatie door de pandemie. Dit geldt met name voor scholen. Dit vraagt extra installatiemonteurs, waar al een tekort aan is.

Ook de verduurzaming van bestaande gebouwen zet door. Denk aan van het gas af en lager energieverbruik. De nadruk ligt op isolatie en weer op het installatiewerk met bijbehorende vraag naar installatiemonteurs.

Bouwkosten op termijn

Bovenstaande stemt niet tot optimisme over de prijzen en toont aan hoe onzeker de markt is. Het minimaliseren van voorraden lijkt financieel aantrekkelijk, maar dwingt alle partijen wel mee te gaan in de dagelijkse ontwikkelingen van vraag en aanbod. 

Hoe gaan de prijsontwikkelingen verder? De eerder uitgesproken verwachting dat de beperkte productiecapaciteit wordt hersteld, wordt door de leveringsproblemen van gas en elektriciteit teniet gedaan. Ook blijkt het lastig om de transportproblemen op te lossen. De vraag naar hout blijft hoog, mede door de duurzaamheidsambities, maar ook als vervanger van het duurdere beton. 

Uit veel publicaties blijkt dat ook de leveranciers geen uitspraak durven te doen over de verdere prijsontwikkelingen. De prijsstijgingen van half 2021 zijn volgens verwachting wel afgevlakt, maar de materiaalkosten blijven wel aanzienlijk hoger dan begin 2021. Daar komt het risico op beschikbaarheid van materialen en arbeid nog bij. Dit risico zal een aannemer in zijn inschrijving doorberekenen of (deels) willen delen met de opdrachtgever. 

Van de andere kant is het nog onzeker hoeveel vergunningen er voor bouwprojecten komen en dus hoeveel vraag er is. Deze onzekerheid wordt versterkt doordat er nog geen oplossing is voor de stikstofproblemen. Een nieuwe regering die met maatregelen moet komen, laat nog op zich wachten. 

Op dit moment verwacht kenniscentrum BDB een daling van de inschrijfsommen in de loop van 2021 en het begin van 2022. Wij zien hier nog geen trend in en verwachten niet dat de inschrijfbedragen op korte termijn zullen dalen. 

Alternatieven

Bij projecten op korte termijn kan het aantrekkelijk zijn alternatieve materialen te selecteren op basis van prijs en beschikbaarheid. Hierbij moet ook de aannemer meer de vrijheid krijgen om met alternatieven te komen. 

Ook het hergebruik van materialen is nu steeds meer een optie. De verkrijging van gebruikte materialen met een voldoende kwaliteitsniveau is in de regel nog arbeidsintensief. Er zijn gelukkig steeds meer initiatieven voor databanken met herbruikbaar materiaal. 

Het gebruik van herbruikbaar materiaal vraagt inspanning en flexibiliteit van de opdrachtgever, ontwerpers en aannemers. Dit maakt het op dit moment niet per se goedkoper (maar ook niet altijd duurder!). Overigens kunnen andere afwegingen doorslaggevend zijn in de keuze, bijvoorbeeld de zekerheid van beschikbaarheid en korte transportroutes vanuit een materiaalopslag in Nederland versus onzekerheid over beschikbaarheid en transport vanuit overzee. 

Conclusie

De piek in prijsstijgingen voor materialen van half 2021 is gedeeltelijk afgevlakt, maar zeker niet teruggebracht tot het oude niveau. Op korte termijn is dit ook niet te verwachten. Grote prijsstijgingen ten opzichte van de huidige prijzen worden ook niet verwacht. Voor budgetten op prijspeil begin 2021 moet heden rekening worden gehouden met een correctie van 5% tot 8% voor de combinatie van lonen en materialen.