Amsterdam een van de tien populairste Europese vastgoedsteden
Amsterdam heeft de top tien behaald van de Europese vastgoedsteden met de beste beleggings- en ontwikkelingsvooruitzichten voor 2018. Onze hoofdstad scoort goed onder investeerders, onder meer vanwege de aantrekkende kantorenmarkt, bloeiende technologiesector en prettige leefomgeving. De lijst, die is samengesteld door PwC en onderzoeksinstituut Urban Land Institute (ULI), wordt voor de vierde opeenvolgende keer aangevoerd door Berlijn.
Sinds 2003 publiceren PwC en ULI jaarlijks gezamenlijk een verslag van de belangrijkste ontwikkelingen in de Europese vastgoedsector, getiteld ‘Emerging Trends in Real Estate Europe’. Voor de 2018-editie van het onderzoek werden ruim 800 internationale vastgoedprofessionals ondervraagd, waaronder beleggers, ontwikkelaars, makelaars, consultants en kredietverstrekkers. Belangrijk onderdeel van de jaarlijkse rapportage is een lijst waarop Europese steden worden gerangschikt aan de hand van hun aantrekkelijkheid ten aanzien van zowel het ontwikkelen van als het investeren in vastgoed.
Aan het begin van het rapport wordt het perspectief even verlegd van steden naar landen. Hieruit komt naar voren dat de meeste vastgoedinvesteringen met een bedrag van €68 miljard terechtkwamen in Duitsland, op niet zo’n grote afstand gevolgd door de UK. Het gat naar de nummer drie, Frankrijk, is vele malen groter: hier werd niet meer dan €25 miljard in vastgoed gestoken. Spanje eindigt, net voor het veel kleinere Nederland, op de vierde plek met een bedrag van €18 miljard, terwijl Nederland op €17 miljard uitkomt. Ons land doet het met deze vijfde plaats nog niet zo verkeerd. Ter vergelijking: België komt niet hoger uit dan €3 miljard, Italië staat op €9 miljard en Portugal en Griekenland op €1 miljard.
Amsterdam
Op de nieuwste editie van de lijst heeft Amsterdam – dat eerder al werd benoemd tot een van de 25 meest aantrekkelijke steden ter wereld – na een jaar afwezigheid weer (nipt) de top tien weten te bereiken. Een vierde plaats op het gebied van de investeringsvooruitzichten en een veertiende plaats voor wat betreft de ontwikkelingsvooruitzichten zorgen opgeteld dat Amsterdam op de tiende plek terechtkomt van populairste Europese vastgoedsteden. In 2015 en 2016 stond Amsterdam ook al in de top tien maar vorig jaar viel de stad hier net buiten met een elfde positie.
De onderzoekers merken op dat Amsterdam na de financiële crisis als een van de laatste Europese ‘kernsteden’ het tij weer wist te keren, maar dat dit inmiddels overduidelijk is gebeurd. Terwijl het investeringsklimaat sinds de crisis van 2008 een aantal opeenvolgende jaren verslechterde, is daar in 2013 verandering in gekomen. Vanaf dat jaar is het sentiment jaar op jaar weer wat positiever geworden, waarbij dit jaar voor het eerst weer de status van ‘goed’ werd bereikt, nadat de vooruitzichten zich gedurende de jaren 2010 tot en met 2013 tussen ‘mager’ en ‘aardig’ bevonden.
Het herstel toont zich ook in het hoge tempo waarin de kantorenleegstand in Amsterdam de afgelopen tijd is teruggelopen. Inmiddels komt deze uit onder de 10% en op sommige plekken, zoals de bekende Zuidas, is er praktisch geen huurruimte meer te vinden. Dit jaar daalde het nettorendement van de kantorenmarkt, ook wel bekend als yield compression, naar zo’n 4%, mede als gevolg van stijgende huurinkomsten. Aangezien de huren in Amsterdam snel aan het stijgen zijn – alleen in Madrid en Barcelona lopen ze nog harder op – voorzien investeerders mogelijkheden voor een verdere daling.
Zelfs in de Amsterdamse (rand)gebieden – waar kantoorruimte minder gewild is – loopt de leegstand terug. Dit onder meer doordat voormalige bedrijfspanden worden omgebouwd tot woonruimte. De gemeente en ontwikkelaars zijn bovendien op zoek naar nieuwe uitbreidingslocaties. Ook wijzen de onderzoekers op de Noord/Zuidlijn, die als alles goed gaat volgend jaar in gebruik genomen zal worden. Hierbij noemen ze ook de vastgoedplannen voor Amsterdam-Noord, die voorzien in veel nieuwe woonruimte en een enorm congrescentrum en zo volgens de onderzoekers zouden moeten leiden tot meer bezoekers aan de stad.
Bevolking, werk en inkomen
Er is ook gekeken naar de ontwikkeling van de bevolking, de werkgelegenheid en het gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking. Volgens de onderzoekers telt Amsterdam niet minder dan tweeënhalf miljoen inwoners. Het gaat hier echter om de zogenaamde Metropoolregio Amsterdam, die zich uitstrekt van IJmuiden tot Lelystad en van Purmerend tot de Haarlemmermeer. Sinds 2008 is de bevolking hier gestaag gegroeid met zo’n 1% tot 2% per jaar.
De werkgelegenheid en het besteedbaar inkomen vertonen een iets grilliger verloop. Zo nam de werkgelegenheid tussen 2008 en 2010 af, om vervolgens weer te stijgen en opnieuw licht te dalen. Net als bij het investeringsklimaat, is er ook hier vanaf 2013 verbetering zichtbaar. Vanaf dat jaar neemt de werkgelegenheid steeds toe, al is het groeitempo het laatste jaar wel wat teruggelopen.
De ontwikkeling van het gemiddelde besteedbaar inkomen vertoont nog meer schommelingen. Nadat dit cijfer aan het begin van de crisis – verrassend genoeg – licht toenam, daalde het besteedbaar inkomen vanaf 2009 tot 2013 bijna continu, met uitzondering van een korte periode in de winter van 2010 op 2011. Hoewel hier dus ook verbetering is vanaf 2013, hield deze minder goed stand. Zo vertraagde de groei vanaf 2015 weer en was er begin 2017 zelfs weer lichte krimp. Inmiddels vertoont het besteedbaar inkomen weer een lichte groei.
Exploderende woonlasten
Terwijl er weer een stijgende lijn zit in het besteedbaar inkomen, wijzen PwC en ULI er echter ook op dat de woonkosten die hiermee moeten worden betaald waarschijnlijk veel harder stijgen. De toenemende (on)betaalbaarheid van woningen is volgens hen een serieus probleem binnen de Amsterdamse vastgoedmarkt: “De huizenmarkt loopt een risico en de grootste problemen zijn de beschikbaarheid en betaalbaarheid van huizen in Amsterdam en andere grote steden”, wordt een Nederlandse expert geciteerd in het rapport.
Hierbij wordt wel gewezen op een door de gemeente voorgestelde maatregel die deze ontwikkeling moet tegengaan. Een van de belangrijkste punten van ‘Woonagenda 2025’ is dat alle nieuwe vastgoedprojecten voor 40% uit sociale huurwoningen moeten bestaan en voor 40% uit betaalbare woningen. De overgebleven 20% kan dan tegen marktconforme prijzen worden aangeboden. Hoewel de onderzoekers dit aanmerken als een “radicaal voorstel”, merken ze tegelijk op dat er nu al belangrijke projecten zijn waarbij men zich committeert aan deze 40-40-20 verhouding.
Eerder dit jaar kwam uit onderzoek van ingenieurs- en consultancybureau Arcadis ook naar voren dat de kosten voor bouwen in Amsterdam aan het stijgen zijn, met name vanwege de toegenomen complexiteit in de logistiek en uitvoering. Wereldwijd is onze hoofdstad momenteel de 20ste duurste stad om in te bouwen.
Tech en Brexit
Als positief punt wordt in het rapport nog gewezen op de kracht van de plaatselijke ICT-sector: “Er bevindt zich een interessante technologiescene in Amsterdam, wat betekent dat er veel jonge en innovatieve mensen zijn”, merkt een grote institutionele belegger op. De belangrijkste aanjagers van de vraag naar vastgoed in Amsterdam zijn media- en technologiebedrijven en servicekantoren. Ook wijzen de onderzoekers op de naderende Brexit en de bedrijven die hierdoor mogelijk naar Amsterdam zullen verhuizen. Royal Bank of Scotland, diverse Japanse banken en een aantal markthandelaars lieten al weten een verhuizing naar onze hoofdstad te overwegen.
Bart Kruijsen, verantwoordelijk voor de real estate-praktijk van PwC, vindt dat niet verwonderlijk: “Amsterdam trekt nu al financiële dienstverleners en beleggers aan. Ook is er hoogopgeleid personeel te vinden dat goed Engels spreekt. Verder heeft de hoofdstad een uitstekende (digitale) infrastructuur, die alleen maar beter wordt met het in gebruik nemen van de Noord/Zuidlijn volgend jaar. Tot slot heeft Amsterdam de reputatie van een leefbare stad.”
Ook veel van de respondenten geven aan te verwachten dat Amsterdam, mede vanwege dit aangename leefklimaat, nog veel meer zal gaan profiteren van de Brexit: “Amsterdam is een geweldige multinationale plek om te wonen”, merkt een van hen op. Daarnaast was volgens de onderzoekers de herverkiezing van Mark Rutte tot premier bevorderlijk voor het vertrouwen in Amsterdam. Dit zou blijken uit de het institutionele kapitaal dat wordt geïnvesteerd vanuit zowel Europa als Azië. Ook kopen private equity kantoren momenteel veel grote en kleine kantoren in de stad.
Londen
Wanneer er wordt gekeken naar de Europese steden waar het afgelopen jaar het meest in vastgoed werd geïnvesteerd, blijkt dat Londen eenzaam bovenaan staat met maar liefst €31 miljard, op grote afstand gevolgd door Berlijn met €9 miljard, Parijs met €8 miljard en Frankfurt en Madrid met €7 miljard. Desondanks komt de Britse Hoofdstad met een 27ste plek niet eens in de buurt van de top tien van populairste Europese vastgoedsteden. In 2013 eindigde de stad nog als derde maar sindsdien is de daling ingezet, waarbij de Brexit Londen de laatste tijd nog een extra zet omlaag heeft meegegeven.
Berlijn
Ondertussen eindigt Berlijn alweer voor de vierde keer op rij op de hoogste positie. De Duitse hoofdstad dankt zijn eerste plaats aan de veronderstelde duurzaamheid van de waarde van het vastgoed. In dit verband wordt onder meer gewezen op de snelle bevolkingsgroei en het bloeiende bedrijfsleven, waarbij de technologiebranche vooroploopt. Hoewel Berlijn duur is – evenals Frankfurt en München – heeft de stad volgens de respondenten veel te bieden in ruil voor de hoge prijzen.
Verder wordt erop gewezen dat er een nettorendement van slechts 3% geldt voor zowel bedrijfs- als woonruimte. Een negatieve kanttekening die wordt geplaatst, is dat er met dit al zeer lage percentage weinig ruimte overblijft voor verdere kapitaalgroei. De onderzoekers denken echter dat investeerders erop vertrouwen dat de huurprijzen verder omhoog zullen gaan, aangezien het simpelweg heel erg moeilijk is woon- en werkruimte te vinden: “We verkochten een pand dat in vijf jaar tijd in prijs was verdubbeld. De markt kan echter niet als oververhit worden beschouwd aangezien er zoveel vraag is vanuit huurders”, aldus een investeerder.
Top tien
De tweede plek op de lijst wordt dit jaar gedeeld door twee steden, Frankfurt en Kopenhagen. Als het financiële hart van Duitsland, wist Frankfurt dit jaar mede vanwege de Brexit een plaatsje te klimmen. Kopenhagen steeg sinds de vorige lijst zelfs vier plekken. Een belangrijke factor hierin is volgens de onderzoekers de sterk groeiende residentiële sector van de Deense hoofdstad, die veel internationale beleggers aan weet te trekken. Ook de groei in de werkgelegenheid en het toerisme droegen bij aan de tweede positie.
Op de vierde plaats staat München, dat hiermee een plek stijgt in vergelijking met vorig jaar. Ondanks dat veel respondenten München aanmerken als erg duur, blijft de Beierse stad investeerders aantrekken. Madrid stijgt dit jaar vier plaatsen en komt daarmee uit op de vijfde plaats. De sterke stijging zou hoofdzakelijk te verklaren zijn aan de hand van de eerdergenoemde stijgingen van de huurprijzen. Op plek zes staat alweer de vierde Duitse stad, Hamburg, waarmee Duitsland volgens de onderzoekers zijn reputatie als Europa’s veilige haven voor kapitaal onderstreept. Desondanks daalde de stad wel vier plekken. Op de zevende positie staat een stad die drie posities moest inleveren, de Ierse hoofdstad Dublin. Hoewel de economie er nog altijd gezonde groei vertoont, loopt de onstuimige periode van de laatste jaren – waarin veel opportunistische investeerders de stad wisten te vinden – inmiddels een beetje ten einde. De achtste plaats is net als vorig jaar voor Stockholm, waarbij wordt opgemerkt dat de investeringsmarkt er nog altijd tot de sterkste en meest liquide van Europa behoort.
Luxemburg neemt de negende plaats in op de lijst. De stad is dit jaar voor het eerst in het onderzoek opgenomen. Dit omdat volgens de onderzoekers niemand eraan lijkt te twijfelen dat Luxemburg de komende tijd flink zal gaan profiteren van de gevolgen van de Brexit, aangezien de stad een knooppunt is voor de distributie van investeringsproducten naar zowel Europa als de rest van de wereld. De top tien wordt, zoals al uitgebreid besproken, gecompleteerd door onze eigen hoofdstad, Amsterdam.
Gerelateerd: Acht megatrends die de vastgoedsector zullen ontwrichten.
