Vermogen van woningcorporaties gaat met tientallen miljarden stijgen

Het eigen vermogen van woningcorporaties in Nederland is de afgelopen jaren sterk gegroeid, naar een totaal van €87 miljard, blijkt uit berekeningen van accountants- en adviesorganisatie Deloitte. De komende jaren zal het vermogen van de corporaties echter nog aanzienlijk verder stijgen, naar schatting met tientallen miljarden.

Voor het tweede jaar op rij heeft Deloitte uitgebreid onderzoek gedaan naar de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de Nederlandse woningcorporatiebranche. Het onderzoek is gebaseerd op een analyse van de jaarrekeningen van ruim 360 woningcorporaties*.

Uit de analyse blijkt dat het totale vermogen van de corporaties in de benchmark is gestegen van €75 miljard in 2014 naar €87 miljard aan het einde van 2015. In de waardering van het vermogen zijn er twee afzonderlijke groepen corporaties te onderscheiden: corporaties die waarderen tegen de actuele waarde van hun vastgoed (aan de hand van de marktprijs) en corporaties die waarderen tegen de kostprijs van hun vastgoed. De eerste groep is veruit het grootst en is goed voor €82 miljard van het totale vermogen – een groei van 17% ten opzichte van 2014. Daarmee is de stijging van het totale vermogen bijna compleet toe te schrijven aan de stijging van het vermogen van corporaties die waarderen tegen marktprijzen.

Dat het vermogen van de corporaties die actuele waardes hanteren in hun waardering stijgt, heeft voornamelijk te maken met een stijging van de waarde van woningen in Nederland. Bovendien zijn er in de loop van 2015 verschillende corporaties overgestapt van waardering tegen kostprijs naar waardering tegen actuele waarde. In totaal is 97% van de stijging van het vermogen afkomstig van corporaties die tegen actuele waarde waarderen, goed voor een vermogen van €82 miljard.

Zoals te verwachten is daarnaast het vermogen per verhuurbare eenheid (vhe) van de woningcorporaties gestegen. Lag het gemiddelde vermogen per vhe in 2014 nog op €36.000, zo lag dit gemiddelde in 2015 op €41.000 voor de corporaties die waarderen tegen actuele waarde. Voor de corporaties die waarderen tegen kostprijs lag het gemiddelde op €11.000 – een verschil van ongeveer 270%. Ook in solvabiliteit – berekend als verhouding tussen het totale vermogen en het balanstotaal – is er een duidelijk verschil tussen de twee groepen. Terwijl de solvabiliteit van corporaties die tegen kostprijs waarderen relatief gelijk is gebleven op ongeveer 29%, is de solvabiliteit van de corporaties die waarderen tegen actuele waarde gestegen van 41% naar 45% in 2015.

“Waardestijging van vastgoed heeft vrijwel geen effect op de solvabiliteit van corporaties die waarderen tegen kostprijs”, lichten de onderzoekers toe in het rapport. “Dit is in tegenstelling tot corporaties die waarderen tegen actuele waarde, waar de stijging van het vastgoed directe gevolgen heeft voor de toename van het vermogen (en daardoor ook de solvabiliteit).”

Voorspelling 2016

Op basis van het onderzoek voorspellen de onderzoekers van Deloitte dat in 2016 het vermogen van de woningcorporaties op papier nog verder gestegen is. Vanaf 2016 is het voor alle corporaties verplicht om hun vermogen te waarderen tegen de marktwaarde van hun vastgoed. “Ons onderzoek lijkt te impliceren dat het vermogen van een corporatie gemiddeld met 270% zal stijgen indien wordt overgegaan van waardering tegen kostprijs naar waardering tegen actuele waarde”, aldus de onderzoekers. Omgerekend gaat dit om een vermogensstijging van tientallen miljarden.

“De overgang naar marktwaarde is geen sinecure”, stellen de onderzoekers. “Er zal met name aandacht moeten worden besteed aan de kwaliteit van de vastgoeddata. Woningcorporaties dienen de vastgoeddata intern te controleren en vast te leggen. Wij zien in veel gevallen dat de data nog niet op orde zijn.” Bovendien benadrukt Deloitte dat een groot deel van het hogere eigen vermogen van de corporaties in 2016 nooit gerealiseerd zal kunnen worden, aangezien dit vermogen “in stenen” zit.

Een andere recente studie, een onderzoek van branchevereniging Aedes in samenwerking met onder meer Twynstra Gudde en PwC, toont aan dat de woningcorporatiebranche de afgelopen jaren haar prestaties heeft weten te verbeteren tegen lagere kosten. 

* Sommige corporaties konden niet worden meegenomen in de analyse vanwege het ontbreken van een jaarrekening.