Houtbouw biedt volop kansen én enkele risico’s voor vastgoedpartijen
Massieve, gestapelde houtbouw ontwikkelt zich razendsnel tot een volwaardige bouwmethode binnen het commerciële vastgoed. Welke kansen en risico’s gaan hiermee gepaard voor vastgoedpartijen? Aon zet ze op een rij in een nieuwe whitepaper.
De markt voor massieve, gestapelde houtbouw groeit stevig. Dat komt onder meer door zowel nationale als mondiale duurzaamheidsdoelen en een toenemende vraag naar gezonde, aantrekkelijke gebouwen.
Daarmee wordt houtbouw niet langer alleen maar gezien als technische innovatie, maar ook als een strategisch instrument voor vastgoedontwikkelaars, beleggers en publieke opdrachtgevers. Voor al deze partijen biedt houtbouw duidelijke voordelen, maar ook nieuwe vraagstukken.
Houtbouw en verzekerbaarheid
Hoewel houtbouw uitstekend verzekerbaar kan zijn, vraagt het om een manier van werken die afwijkt van traditionele bouw.
Verzekeraars stellen specifieke vragen over de risico’s die inherent zijn aan natuurlijke materialen. Niet om houtbouw te ontmoedigen, maar om te kunnen beoordelen of risico’s beheersbaar zijn en eventuele schade goed herstelbaar blijft.
In de praktijk draait het daarbij vooral om inzicht. Een gebouw dat vanaf het begin doordacht is, wordt beter geaccepteerd dan een project waarbij ontwerpkeuzes pas laat zijn afgestemd.
Het begint al bij het ontwerp
De belangrijkste factor voor de verzekerbaarheid van houtbouw is daarom niet zozeer het materiaal, maar de kwaliteit van het ontwerp- en ontwikkelproces, benadrukt Aon.
Volgens het adviesbureau letten verzekeraars onder meer op zaken als het brandconcept. Dat is het totaalpakket van maatregelen en ontwerpkeuzes waarmee wordt aangetoond hoe brandrisico’s worden beheerst en hoe het gebouw zich gedraagt bij brand.
De compartimentering speelt hierbij ook een rol: een gebouw moet zo worden ingedeeld dat brand zich niet snel kan verspreiden. Ook kijken verzekeraars naar de vochtbeheersing en naar de vraag of voor alle betrokken partijen duidelijk is vastgelegd wie verantwoordelijk is voor welke risico’s en kwaliteitscontroles.
“Heldere afspraken verminderen de kans op conflicten en maken projecten voorspelbaarder.”
Wie dit soort thema’s pas in de laatste fases van een project adresseert, loopt het risico dat voorwaarden zwaarder worden of dat een polis alleen tegen een hogere premie mogelijk is. “Het zou zelfs zo kunnen zijn dat specifieke risico’s een gebouw onverzekerbaar maken”, geeft Aon aan.
Nieuwe keuzes voor ontwikkelaars
Voor ontwikkelaars betekent de doorbraak van houtbouw vooral dat ontwerp, planning en risicobeheersing nauwer met elkaar verweven raken.
Omdat hout specifieke eigenschappen heeft waar ontwerpteams zorgvuldig mee omgaan, is een vroege integrale benadering essentieel. “Niet omdat het ingewikkelder is, maar omdat ontwerpdetails en verzekerbaarheid direct met elkaar samenhangen”, aldus Aon.
Leveranciers en partners
Het materiaal vraagt bovendien om een keten die anders is georganiseerd dan bij de conventionele bouw. Leveranciers van massieve houten elementen werken met nauwkeurige maatvoering en prefabricage. Daardoor wordt de keuze voor partners en bouwsystemen al aan het begin van het traject bepalend.
Volgens Aon reageren verzekeraars positief als ontwikkelaars bewust kiezen voor beproefde systemen en partijen met aantoonbare houtbouwervaring. Het geeft vertrouwen in de kwaliteit, voorkomt discussies bij oplevering en verkleint de kans op vertragingen.
Contractvorming cruciaal
Daarnaast vraagt de contractvorming om voldoende aandacht. Bij innovatieve bouwmethoden zoals houtbouw kan onduidelijkheid ontstaan over wie verantwoordelijk is voor specifieke ontwerp- of uitvoeringsrisico’s.
“Heldere afspraken over bijvoorbeeld detaillering, interfaces en kwaliteitsborging verminderen de kans op conflicten en maken projecten voorspelbaarder”, geeft Aon aan.
“Met de juiste aanpak zijn de uitdagingen gemakkelijk te overwinnen.”
Ontwikkelaars die gewend zijn om dit soort afspraken op een nauwkeurige manier te maken, merken dat houtbouw op dit vlak weinig extra drempels opwerpt; het vraagt vooral om vroegtijdige structurering, zodat alle betrokkenen weten waar ze aan toe zijn.
Wat houtbouw betekent voor beleggers
Voor beleggers verandert houtbouw de manier waarop gebouwen worden beoordeeld. Een traditioneel due diligence-onderzoek volstaat vaak niet, omdat sommige eigenschappen van hout pas echt relevant worden in exploitatie en waardering.
Volgens Aon kijken steeds meer beleggers daarom naar zaken als inspecteerbaarheid, onderhoudsstrategie, de inzet van zichtbare houten delen en het toekomstbeeld van de gebouwkwaliteit. Niet omdat hout per definitie kwetsbaarder is, maar omdat de waardeafweging anders werkt dan bij beton en staal.
ESG-doelen en rendement
Volgens Aon bieden houtbouwobjecten kansen voor rendement en positionering. Dat komt omdat ze sterk aansluiten bij ESG-doelstellingen en inspelen op een behoefte onder huurders die duurzaamheid hoog op de agenda hebben staan.
Beleggers in de markt zien dat projecten met een overtuigende duurzaamheidspropositie aantrekkelijker zijn voor financiers en uiteindelijk beter presteren in waarderingstrajecten. “Wanneer kapitaalmarkten een groeiende voorkeur voor low carbon assets ontwikkelen, wordt houtbouw een logische categorie binnen toekomstbestendige portefeuilles”, aldus Aon.
Veranderend speelveld
De snelle groei van massieve houtbouw verandert het speelveld voor onder meer ontwikkelaars, beleggers en publieke opdrachtgevers.
Het materiaal biedt veel kansen: houtbouw combineert duurzaamheid, aantrekkingskracht en bouwsnelheid. Daardoor wordt het steeds vaker een logische keuze binnen commerciële en maatschappelijke bouwprojecten.
Tegelijkertijd zijn er ook uitdagingen: houtbouw vraagt om een professionele, gestructureerde aanpak waarbij ontwerpkeuzes, verzekerbaarheid, contractvorming en portfoliostrategie nauw met elkaar verbonden zijn. “Maar met de juiste aanpak zijn deze uitdagingen gemakkelijk te overwinnen”, stelt Aon.
