Verzekeren tegen de gevolgen van een beroepsprocedure

Nederland staat voor een grote (woning)bouwopgave. Tegelijkertijd moeten projectontwikkelaars rekening houden met steeds meer regels rondom bouwen en omgevingsvergunningen. Met een ‘Verzekering na beroepsprocedures’ is een project verzekerd tegen de (financiële) gevolgen van annulering door beroepen en negatieve rechterlijke uitspraken bij de Raad van State.

Het is inmiddels een gegeven dat beroepsprocedures langer duren dan de 40 weken die ervoor staan. Volgens het jaarverslag van de Raad van State over 2022, is de doorlooptijd van beroepsschrift tot uitspraak bij de Omgevingskamer opgelopen naar 46 weken. Dat komt vooral doordat er steeds meer omgevingsrechtelijke zaken komen, doordat die ingewikkelder worden en doordat dat er een personeelstekort is bij de afhandeling van deze beroepsprocedures.

De verwachting is dat de doorlooptijd alleen maar gaat oplopen. Dat komt onder meer door de huidige stikstofproblematiek, maar ook door de toename van het aantal duurzame energieprojecten.

Een verzekering tegen de gevolgen van een beroepsprocedure kan investeerders, banken en kopers geruststellen. Met de ‘Verzekering na beroepsprocedures’ staan verzekeraars garant voor het financieel verlies, wanneer projectontwikkelaars het project niet kunnen realiseren.

“We hebben gemerkt dat projectontwikkelaars in Nederland een oplossing zoeken, omdat ze ermee geconfronteerd worden dat een eerder afgegeven omgevingsvergunning voor een bouwproject alsnog ingetrokken kan worden na uitspraak van de Raad van State”, vertelt Erwin Konijn, Industry Practice Leader Real Estate bij Marsh. “Zij moeten steeds langer wachten op een uitspraak en zien hun bouwkosten en rente stijgen. Terwijl ze niet met hun project kunnen beginnen of het project stil komt te liggen.”

“De verzekering vergoedt de werkelijke financiële verliezen als de vergunning geannuleerd is door een negatieve uitspraak in een beroepsprocedure bij de Raad van State. We hebben het idee voor het product aan projectontwikkelaars voorgelegd. Zij waren hier enthousiast over.”

Versnellen 

In onder meer Frankrijk en België wordt de verzekering al langer met succes aangeboden. Die landen hebben een vergelijkbaar rechtssysteem als Nederland. De Société d’Analyse de Risque (SAR) voert de risicoanalyse uit.

“Het is gebruikelijk dat betrokkenen beroepsprocedures tegen omgevingsvergunningen starten”, vertelt Jérôme Eliat, partner bij SAR. “In de praktijk zien we dat het maar de vraag is of beroepen tot annulering van een project leiden. Het zorgt wel voor een grote vertraging en dat brengt extra financiële risico’s met zich mee. De verzekering kan er niet voor zorgen dat de doorlooptijd van een beroepsprocedure ingekort wordt. Maar wel dat je de bouwgrond sneller kunt aanschaffen en je zonder al te veel vertraging kunt starten met bouwen.”

“Een beroepsprocedure bij de Raad van State werkt niet schorsend op de vergunning”, legt hij uit. “Dit wil zeggen dat de al verleende vergunning geldig is, totdat deze eventueel wordt geannuleerd door de Raad van State. Dit wil ook zeggen dat de ontwikkelaar mag beginnen met de bouwwerkzaamheden tijdens deze procedures bij de Raad van State.”

“Moet het project onverhoopt gesloopt worden? Dan dekt de verzekering ook de sloopkosten van het project.”

Hier is echter een groot financieel risico aan verbonden, en dat is waar de verzekering uitkomst biedt. “Dit risico leggen we bij deze verzekering bij verzekeraars neer, zodat de projectontwikkelaar toch kan starten. Als de Raad van State zich maanden of jaren later negatief uitspreekt over de al verleende vergunning, komt de verzekeraar in beeld om de schade te vergoeden voor de verschillende betrokken partijen.”

Financiële zekerheid 

De ‘Verzekering na beroepsprocedures’ vergoedt de schade van projectontwikkelaars, particuliere kopers, grondeigenaren of investeerders. “Bij een woningbouwproject bijvoorbeeld is de vergoeding voor projectontwikkelaars; het verschil tussen de betaalde bouw- en ontwerpkosten en de bedragen die kopers al voor het pand hebben betaald aan de projectontwikkelaar”, aldus Konijn.

“Onder bouwkosten vallen ook de bijkomende kosten. Bijvoorbeeld voor contractbreuk met onderaannemers of kosten in verband met een financiering die je voor het project hebt moeten afsluiten. En moet het project onverhoopt gesloopt worden? Dan dekt de verzekering ook de sloopkosten van het project.”

Particuliere kopers kunnen ook rekenen op een vergoeding. Vóór oplevering van de woning komt de vergoeding overeen met het bedrag dat ze al voor de woning hebben betaald vermenigvuldigd met maximaal 120% om verborgen kosten zoals het stopzetten van een hypothecaire lening of de huur van een vervangende woonruimte te dekken.

Konijn: “Het kan natuurlijk ook gebeuren dat een vergunning ná oplevering van een woning is ingetrokken. Je kunt dan wel in de woning gaan wonen, maar je loopt het risico dat het moeilijker te verkopen is door het ontbreken van een vergunning. De hoogte van de schadevergoeding is dan gebaseerd op het verschil tussen de marktwaardes voor en na het moment van het intrekken van de vergunning. Met een maximum van 20% van de oorspronkelijke marktwaarde van het vastgoed. Ook de minderwaarde op de grond is op dezelfde manier gedekt.”

Naast woningbouwprojecten zijn ook zakelijke projecten zoals retail-, kantoor- en duurzame energieprojecten te verzekeren. “Je verzekert de aankoopprijs van de grond, de financiering bij de bank, de kopers én de eenheden die je nog niet hebt verkocht. Dat geeft zekerheid. Zo kun je doorgaan met het in de markt zetten en het ontwikkelen van het project”, aldus Konijn.

De premie voor een verzekering ligt rondom de 1,5% van de verzekerde waarde. “De hoogte van de premie is afhankelijk van de omvang van het project en het risico dat je wilt verzekeren”, licht Konijn toe.

Grondige risico-analyse 

Om gebruik te maken van de verzekering doorloopt de aanvrager een aantal stappen. “De eerste stap is om contact op te nemen met een van onze adviseurs. Dat kan zodra bekend is dat er bij de Raad van State beroep zal worden aangetekend op de vergunning. We bespreken of het project in aanmerking komt voor de verzekering”, legt Konijn uit.

“Goed om te weten is dat wij alleen gegronde financiële projecten verzekeren. We zijn terughoudend in het verzekeren van maatschappelijk gevoelige projecten. Komt het project in aanmerking? Dan moet er een risico-analyse gemaakt worden.”

“We vragen de klant eerst zelf op basis van specifieke uitgangspunten een eerste audit van de vergunning en beroepsprocedures uit te laten voeren door een gespecialiseerde advocaat”, voegt Eliat toe. “Als de conclusie van deze audit is dat een beroepsprocedure (waarschijnlijk) niet tot annulering van een project gaat leiden, dan laat SAR een tweede onafhankelijke audit uitvoeren.”

“Vervolgens vergelijken wij de uitkomsten van de twee audits. Het doel hiervan is om te beoordelen of de risico’s die zijn omschreven overeenkomen en of deze aanvaardbaar zijn voor verzekeraars. Deze verzekering dient als hefboom om de ontwikkeling van het project te versnellen. Als dat het geval is geven wij groen licht. We leggen het dossier dan voor aan verzekeraars met een A-rating. Zij kunnen vervolgens een verzekeringsvoorstel op maat maken.”