Markt voor serviced apartments in Nederland en Amsterdam neemt vlucht

23 maart 2018 Consultancy.nl

Mensen die tijdelijk in Nederland verblijven, overnachten daarbij steeds vaker in ‘serviced apartments’. Dit geldt niet alleen voor vakantiegangers, maar ook voor zakenreiziger. In navolging van een flinke toename van zowel de vraag als het aanbod, is de serviced apartments-markt het snelst groeiende segment binnen de Nederlandse markt voor overnachtingen. 

Serviced apartments zijn bezig met een flinke opkomst in ons land. Terwijl dit type accommodatie al langer een bekend fenomeen is in de VS en de Azië Pacific-regio, begint het segment in Nederland pas recent op stoom te komen. Traditioneel zijn serviced apartments primair gericht op zakelijke- en overheidsgasten die, gedurende tijdelijke of nieuwe aanstellingen, ergens meerdere maanden verblijven. Privégasten maakten voorheen vooral gebruik van serviced apartments voor tijdelijk verblijf na een ramp of een scheiding, of tijdens een verbouwing. 

Wat zijn serviced apartments eigenlijk precies? Ze worden gedefinieerd als volledig ingerichte appartementen met (privé) keukenfaciliteiten. De units zijn beschikbaar voor zowel korte- als langetermijn-verblijven en worden geleverd met aanvullende diensten, zoals hulp in de huishouding, kleding-wasmogelijkheden, gas, water en elektriciteit en draadloos internet. Kortgezegd, het zijn appartementen waarbij een soort van hotelservice is inbegrepen. Er bevinden zich algemeen gesproken drie soorten aanbieders binnen de markt:

- Housing: Dit zijn individuele appartementen die meestal in het bezit zijn van derde partijen en worden beheerd door huurbureaus. Omdat dergelijke appartementen zijn verspreid over meerdere locaties, ontbreken bij dit type serviced apartments meestal (een deel van) de aanvullende faciliteiten. 

- Aparthotels: Deze categorie bestaat uit serviced apartments die zich samen binnen één pand bevinden. Dergelijke gebouw bieden wel extra faciliteiten als een receptie, een gemeenschappelijke lounge en een inpandige fitnessruimte. 

- Hotel Residences: Hierbij betreft het serviced apartments die zijn geïntegreerd binnen een hotel. Hierbij kunnen alle aanvullende diensten die beschikbaar zijn voor de hotelgasten – zoals een 24/7-receptie, roomservice, fitnessruimte en wellness-faciliteiten – ook worden gebruikt door de zogenaamde ‘long stay’-gasten. 

Markt voor serviced apartments in Nederland en Amsterdam neemt vlucht

Vanuit de hotelmarkt gezien is er bij de serviced apartments sprake van een langer dan gemiddeld verblijf, en worden de appartementen als ‘extended stay’ of ‘long stay’ aangemerkt. Waar de markt van serviced apartments in Nederland in het verleden nog een eigen positie innam, separaat van de hotelmarkt, vallen ook short-stay en aparthotels vandaag de dag dus binnen de markt van serviced apartments. 

Onstuimige groei

Volgens gegevens van Horwath HTL telt de Nederlandse markt vandaag de dag meer dan 3.500 serviced apartments. Met ruim 1.900 serviced apartments is de Metropoolregio Amsterdam verantwoordelijk voor 56% van het totale aanbod. De groei binnen de markt is gigantisch: de laatste drie jaar zijn er volgens de onderzoekers binnen Nederland minimaal zeventien nieuwe accommodaties geopend, van waaruit in totaal een kleine 3.400 appartementen worden aangeboden, waarvan er zo’n 2.000 uit services apartments bestaan.

Onder de aanbieders van de recent geopende serviced apartments bevinden zich lokale, onafhankelijke bedrijven (zoals Cityden Up, Zoku en Hotel2Stay), door hotels gerunde merken (zoals Amrâth Apart-Hotel, Premier Suites Plus en Element) en internationale serviced apartments-verhuurders (zoals B-aparthotel en Eric Vökel). The Student Hotel is een unieke deelnemer binnen de serviced apartments-markt, aangezien deze internationale hospitality-groep zich met name concentreert op het verschaffen van tijdelijke accommodatie aan studenten, en in veel mindere mate aan short- en extended stay-gasten. 

Als gevolg hiervan wordt naar schatting slechts 20% van het totale aantal appartementen van The Student Hotels aangeboden op de markt voor serviced apartments. Zo telt de Amsterdamse vestiging 571 appartementen, waarvan er 114 als serviced worden aangemerkt, en heeft het Eindhovense filiaal 400 appartementen, waarvan er 80 serviced zijn. 

De meeste verhuurders bieden een verscheidenheid aan studio’s en appartementen, variërend van één tot vijf slaapkamers per onderkomen. De grootte van de units die worden geboden door de belangrijkste gespecialiseerde verhuurders van serviced apartments loopt uiteen van zo’n 20 tot 300 vierkante meter. Ter vergelijking: een doorsnee hotelkamer beslaat meestal zo’n 15 tot 30 vierkante meter. Bij de meeste services appartementen in Nederland is een volledig uitgeruste keuken inbegrepen, terwijl een minderheid van de appartementen met een kleine ‘kitchenette’ of een gedeelde keuken worden aangeboden. 

Aanval op hotelmarkt

Zakenlieden maakten in 2017 naar schatting zo’n 60% uit van alle gasten die in services apartments verbleven, terwijl de overige 40% uit toeristen bestond. Hiermee vormt de sector een steeds grotere bedreiging voor hotels, die traditioneel onderdak bieden aan reizigers binnen het zakensegment. Amsterdam vormt een uitzondering op de rest van de Nederlandse steden, aangezien daar het aandeel van de appartementen en hotelkamers dat aan toeristen wordt verhuurd een stuk groter is. Ook op dit gebied begeven services apartments zich echter steeds meer op het terrein van de hotelmarkt, aangezien er de laatste jaren naast langere verblijven ook kortere verblijven van één tot vijf nachten worden toegestaan, waardoor ze ook steeds vaker worden geboekt door toeristen.  

In 2017 bestond naar schatting zo’n 60% van de gasten van services apartments uit zakenlieden, terwijl de overige 40% uit toeristen bestond

In 2017 bestond 24% van de serviced apartments-markt uit verblijven van minder dan drie nachten, terwijl 20% van de gasten drie tot zeven nachten verbleef. De grootste groep gasten, 35%, verbleef tussen zeven en dertig nachten. Slechts 20% van de gasten verbleef meer dan dertig nachten, en een bijna verwaarloosbare 1% bleef meer dan 180 nachten. In Amsterdam is de gemiddelde verblijfsduur duidelijk langer, waarbij meer dan 46% van de gasten tussen zeven en dertig nachten verblijft, en slechts 35% minder dan zeven nachten. In andere steden blijft meer dan 54% van de gasten minder dan zeven nachten.

Aanbod houdt vraag niet bij

Dat de markt niet alleen aan de aanbodkant groeit, blijkt uit wel de data over de bezettingsgraad en de gemiddelde prijs die voor de appartementen wordt betaald. De gemiddelde bezettingsgraad steeg van 77% in 2015 tot 79% in 2017. Tegelijkertijd steeg ook de gemiddelde prijs, van €119 tot €126. In Amsterdam ligt het gemiddelde met €135 nog wat hoger dan in de rest van het land. 

Een einde van de snelle groei lijkt de komende jaren nog niet in zicht: er staat een flink aantal nieuwe projecten op stapel, waaronder alleen al in Amsterdam acht nieuwe accommodaties. Deze moeten in 2020 zijn voltooid en minimaal 900 nieuwe appartementen bevatten. Ook in Den Haag, Utrecht en Maastricht wordt al aan nieuwe uitbreiding van het aanbod gewerkt, wat nog eens bevestigt dat de hoeveelheid services apartments in de nabije toekomst nog stevig zal toenemen.

En ook hierbij geldt dat de vraag naar verwachting net zo snel of zelfs nog sneller zal groeien: terwijl de plannen voor de nieuwe projecten laten zien dat er de komende jaren meer dan 1.100 nieuwe serviced apartments zullen bijkomen, voorspellen de verschillende aanbieders die aan het onderzoek deelnamen unaniem dat zowel de bezettingsgraad als de gemiddelde prijs verder omhoog zal gaan. Hierbij wordt erop gerekend dat er dit jaar al een bezettingsgraad van 81% zal worden bereikt en dat de gemiddelde prijs zal stijgen tot €131.

Nieuws

×
A.T. Kearney Accenture ACE Adaptif Adlasz Adviesgroep Novius Anderson MacGyver Andersson Elffers Felix Annalise Arthur D. Little AT Osborne Atos Consulting Avantage Reply B&A Bain & Company Baker Tilly BCG Platinion BDO BearingPoint Berenschot Best Value Group Bisnez BlinkLane Consulting BluPoint BMC Boer & Croon Corporate Finance Boer & Croon Management Bostec Boston Consulting Group Bright & Company | People Strategy buro C5 Bvolve Capgemini Invent Centric Cmotions COMATCH Conclusion Considerati Count & Cooper De Kleine Consultant Deloitte Delta Capita Dimensys Ecorys Eden McCallum Energyprofs Enigma Consulting EY EY-Parthenon Finavista Finext First Consulting flowresulting Front Consulting Galan Groep GalanNXT Grant Thornton Groenewout Gupta Strategists Gwynt Hamstra & Partners Hermes | Partners Hospitality Group Hot ITem House of Performance IG&H Consulting & Interim Improven InContext innergo innogy Consulting INNOPAY Intermedius ITDS Business Consultants JBR JBR Interim Executives Kirkman Company KplusV KPMG Kruger KWINK groep Leeuwendaal M3 Consultancy Magnitude Consulting Magnus Marktlink McKinsey & Company Mercer Methis Consulting METRI Mitopics MLC Mobilee Möbius Monitor Deloitte Morgens MSR Consulting Group OrangeX Ordina Oxyma p2 PA Consulting Group Paul Postma Marketing Consultancy PBLQ PNO Consultants Projective Protiviti Proven Partners PwC Qhuba Quint Wellington Redwood Quintop Raad van Toekomst RevelX RGP Rijnconsult Roland Berger Scenter Schaekel & Partners Schuberg Philis SeederDeBoer Sia Partners Significant Simon-Kucher & Partners SiRM Solid Professionals SOLVE Consulting SparkOptimus Strategy Development Partners Strategy& Student Consultancy Group Summiteers Supply Value Symbol Synechron Business Consulting TEN HAVE Change Management The Next Organization Turner TWST Twynstra Gudde UMS Group UniPartners UPD Vanberkel Professionals Varrlyn Vasco Consult Vintura VODW Voogt Pijl & Partners Wielinq Willis Towers Watson WIN Yellowtail YGroup Young Advisory Group Zestgroup

Meer nieuws over