Twynsta Gudde: strategisch vastgoedmanagement in zorg

10 mei 2009 Consultancy.nl

De transitie naar strategisch vastgoedmanagement in de zorg verloopt te traag. Zorgorganisaties hebben uiterlijk vanaf 2009 zelf de zeggenschap over hun gebouwen, met de bijbehorende kansen en risico’s. De afschaffing van het bouwregime en de nieuwe bekostigingssystematiek zijn voor instellingen aanleiding om anders dan vroeger om te gaan met zorgvastgoed. De meeste instellingen zijn echter nog lang niet op het gewenste niveau.

Dit blijkt uit de Zorgvastgoedmonitor 2008 van adviesbureau Twynstra Gudde. Deze monitor is bedoeld om de professionalisering van het vastgoedmanagement in de zorg te meten en op die manier een impuls te geven.

Risicoloze kostenpost

Om een beeld te krijgen van de situatie omtrent het vastgoedmanagement zijn er vragenlijsten verstuurd aan diverse zorginstellingen. Deze vragenlijsten betroffen de vastgoedportefeuilles van de instellingen en de strategische rol ervan in zowel 2004 en 2007. Het ijkjaar 2004 is niet voor niets gekozen. Tot die tijd was huisvesting in de zorg nauwelijks meer dan een risicoloze kostenpost. In 2005 kondigde de overheid de beleidswijziging aan waarmee de verantwoordelijkheid voor het vastgoed (op termijn) bij de instellingen zou komen te liggen. De veronderstelling is dat zorginstellingen vanaf dat moment meer aandacht zijn gaan schenken aan het vastgoedbeleid.

Geen duidelijke omslag

Hoewel de zorgsector sinds de beleidswijziging wel meer aandacht heeft voor vastgoedmanagement en er een voorzichtig begin is gemaakt aan de hervormingen binnen het zorgvastgoed, is er nog geen duidelijke omslag zichtbaar. Er zijn een aantal maatregelen gedefinieerd die de weg naar een geprofessionaliseerd strategisch vastgoedbeleid vrijmaken, waaronder een betere verhouding tussen kwantiteit en kwaliteit van het aantal vierkante meters, meer doorbelasting naar de eindgebruiker, investeringen baseren op bedrijfseconomische overwegingen en de scheiding van de eigenaars- en gebruikersrol. Tussen 2004 en 2007 is de omvang van de vastgoedportefeuille van zorginstellingen gegroeid, terwijl het aantal locaties en gebouwen is gedaald. Deze maatregel lijkt te stroken met de nieuwe weg die moet worden ingeslagen: instellingen zijn meer nadruk gaan leggen op exploiteerbaarheid van het vastgoed, waardoor niet-rendabele objecten worden afgestoten.

Dit betekent echter niet dat de gebouwen die worden behouden kwalitatief goed zijn. Het merendeel van de gebouwen voldoet namelijk niet aan de kwalitatieve eisen van efficiëntie en effectiviteit. Ook wordt maar een zeer klein deel van de vastgoedobjecten aangemerkt als courant. Er is ook nog niet veel vooruitgang te zien in de doorbelasting van de vastgoedlasten aan de eindgebruikers, slechts 15 procent (+3 procent sinds 2004) belast door. Van de eigenaars die niet doorbelasten, maakt een derde de kosten ook niet inzichtelijk aan de eindgebruiker. Dit kan voor scheve situaties zorgen op de balans. Verliezen in de exploitatie kunnen dan worden afgedekt vanuit het vastgoed, of andersom. Daarom is het ook belangrijk dat er een (boekhoudkundige) scheiding van eigenaar en gebruiker wordt gehanteerd, wat in veel gevallen ook nog niet gebeurd.

Wat levert het op?

De vraag “Wat levert het vastgoed op?” zou centraal moeten staan in het vastgoedbeleid van instellingen. Toch is deze mindset in veel gevallen nog niet aanwezig. Verreweg de meeste vastgoedbeslissingen worden nog altijd alleen maar gebaseerd op ‘normen’ voor investeringskosten en vierkante meters. Slechts een enkele instelling kijkt ook naar de effecten op de balans of de lifecycle kosten van het vastgoed, en afwegingen tussen kosten en baten worden nauwelijks gemaakt. Een probleem dat hiermee samenhangt, is het gebrek aan kwalitatief goede data waarop vastgoed-investeringen kunnen worden gebaseerd. Voor een goede beoordeling van de performance van het vastgoed is het onvoldoende om bijvoorbeeld sec de kosten van een gebouw te kennen. Het gaat erom de kosten in relatie tot de opbrengsten — de zorgproductie die geleverd kan worden — te brengen.

Hiervoor zijn echter wel gegevens nodig, die in veel gevallen bij verschillende afdelingen van de instelling vandaan moeten komen. Dit bemoeilijkt de toegang tot de gegevens, en verkleint dus de transparantie. Toch is het gebrek aan betrouwbare data dat in het rapport wordt gesignaleerd, waarschijnlijk eerder een symptoom dan een oorzaak van de traagheid waarmee zorginstellingen hun vastgoedbeleid aanpassen op de nieuwe situatie. Wellicht is de bedrijfscultuur binnen de zorg, die meer is gericht op kostenbeheersing dan op waardecreatie, debet aan het probleem. Het besef dat de organisatie met de laagste kosten per vierkante meter niet vanzelf ook de meest productieve is, is nog niet algemeen.

Vastgoed als apart beleidsveld

Toch is lang niet alles kommer en kwel in het vastgoedmanagement binnen de zorg. Een duidelijk zichtbare tendens in zorginstellingen is namelijk dat vastgoed een afgebakend beleidsveld wordt en dus niet langer is geïntegreerd binnen de facilitaire afdelingen. Strategische en planmatige taken verschuiven van bestuurs- of directieniveau naar een aparte vastgoedafdeling. Een aantal instellingen gaat daarbij een stap verder en heeft de verantwoordelijkheden voor het gebruikersdeel bij de zorgafdeling ondergebracht. Deze verschuiving duidt op het doorvoeren van een strikte scheiding tussen eigenaar en gebruiker van het vastgoed. Daarbij is het aantal mensen dat zich bij instellingen bezighoudt met vastgoed tussen 2004 en 2007 met circa 25 procent gestegen. Deze ontwikkelingen zijn aanwijzingen dat instellingen werk maken van een meer professionele benadering van het vastgoed.

Nieuws

Meer nieuws over