AEF: Focusgebieden voor woningcorporaties in 2015

13 januari 2015 Consultancy.nl

Wat zal de agenda van woningcorporaties voor 2015 nu zijn? Net na het debat over de parlementaire enquête en de wetswijziging. Gaan zij zich beperken tot het verhuren en onderhouden van de bestaande woningen? Trekken zij zich terug achter hun eigen voordeur? Met minder ambitie, minder activiteiten en minder personeel? Gaan zij een tijdje op stationair, waardoor het extra zware toezicht dat er aankomt uitstekend zal blijken te werken (“zie je wel, met die ene Woonautoriteit is er eindelijk rust in de tent”)? En proberen directeuren de komende jaren vooral onder de radar te blijven (want iedereen met een goed idee zal direct te horen krijgen dat hij “van de misstanden niets heeft geleerd”)?

Wij kunnen ons dit niet voorstellen. Eigenlijk liep het parlementair debat met een sisser af en is de ruimte voor corporaties om hun eigen plan te trekken er nog steeds. Natuurlijk zal er behoedzaam gehandeld worden, maar daar is niets mis mee. Klemmender is de vraag of de komende vijf jaar de financiën toelaten dat de corporatie kan handelen. De boete op betaalbaar verhuren (in Den Haag spreekt men over een verhuurdersheffing, maar verhuurders die duur verhuren betalen deze boete gek genoeg niet) plaatst corporaties voor een duivels dilemma: de huur verhogen of bezit verkopen.

Woningmarkt

Opgaven
De komende vijf jaar is de agenda van woningcorporaties eigenlijk eenvoudig. Die is in belangrijke mate volgend op wat de gemeenten als opgaven formuleren. Dat komt enerzijds omdat de gemeenten als nieuwe taak krijgen het beleidskader voor het handelen van corporaties te bepalen en anderzijds omdat corporaties er de komende jaren meer bedacht op zullen zijn om legitimiteit voor hun handelen te organiseren. Als stichting zonder echte eigenaar hebben ze die legitimiteit natuurlijk niet; vandaar meer samenwerking met de gemeente en bewonersorganisaties.

Wat de gemeenten aan opgaven zullen opleveren zorgt natuurlijk voor een gedifferentieerd beeld. De lokale omstandigheden zijn immers verschillend. Toch is er waarschijnlijk wel enig patroon in wat gemeenten als agenda zullen formuleren. In stedelijke gebieden zijn de voor corporaties relevante opgaven: de stad concurrerender maken als plek om te verblijven. Kantoren, winkels en bedrijfsterreinen saneren en vervangen door wonen. Sociaal en fysiek investeren in zwakke wijken. Herstructureren van naoorlogse wijken met veel laagbouw (die met hoogbouw zijn immers al aangepakt). En zorgen dat iedereen die bijdraagt aan de stad daar ook goed, ongestoord en betaalbaar kan wonen.

In de periferie van de steden gaat het vooral om het versterken van de woonkwaliteit. Hoe kan worden bijgedragen aan een nog steeds leuk huis in een ook straks nog prettige buurt? Verblijven is daar nu meestal niet zo slecht (ook al worden de wijken al plagend bloemkoolwijken genoemd), maar de kwaliteit van het voorzieningenaanbod (van winkels tot aan zwembaden) zal steeds meer onder druk staan. Om te werken zullen mensen moeten blijven reizen. En het risico is dat de woonwijken niet alleen fysiek verouderen, maar ook demografisch.

Terug naar het lokale

In krimpgebieden is de agenda weer een andere. Daar gaat het om de leefbaarheid van kernen. En om het verkleinen van het woningaanbod door te slopen en tegelijkertijd te investeren in de meestal groene kwaliteit van de woonomgeving. Maar een verdunningsstrategie heeft veel risico’s. Vergrijzing. Afkalvende voorzieningen. En leegstand.

In alle typen gemeenten is er daarnaast nog de opgave om een goed antwoord te vinden op vraagstukken die samenhangen met klimaatverandering. Ook die keuzen hebben direct gevolgen voor het handelen van woningcorporaties.

Samenwerking
Wat de precieze opgaven ook zullen zijn, met alleen verhuren en onderhouden plaatsen de corporaties zich buiten de maatschappelijke werkelijkheid. Dat zal dan ook niet gebeuren. Het verschil zal evenwel zijn dat er een democratisch gelegitimeerd beleidskader is, waaraan corporaties bijdragen. Dat kader is immers na overleg met alle betrokkenen, maatschappelijke instellingen, bedrijven, bewoners en corporaties, door de gemeenteraad vastgesteld. En individuele corporaties hebben vervolgens met de gemeente afspraken gemaakt hoe zij bijdragen aan de doelstellingen uit dat beleidskader.

Hoe vanzelfsprekend het bovenstaande ook klinkt, dit was de afgelopen jaren eerder de uitzondering dan de regel. Gemeenten maakten geen beleid. Corporaties trokken hun eigen plan. Maatschappelijke instellingen vonden het allemaal best dat corporaties de beurs trokken voor extra dingen. En bewoners werd niets gevraagd. Zowel door de enquête als door de wetswijzigingen verschuiven verantwoordelijkheden naar het lokaal bestuur. Ook al zegt Den Haag het niet hardop (en minister Stef Blok zal het al helemaal niet zeggen, omdat hij de gemeentebesturen niet vertrouwt), het centrale volkshuisvestingsbeleid wordt hiermee gedecentraliseerd. Daarmee wordt het vak van wethouder wonen natuurlijk alleen maar leuker. Maar dat geldt ook voor dat van de corporatiedirecteur. Wat hem gevraagd wordt te doen, past in de lokale agenda en heeft politiek draagvlak. Bovendien zal het overleg zo moeten worden georganiseerd, dat ook de bewoners steun geven.

Corporaties trokken jarenlang hun eigen plan

Worden corporaties daarmee uitvoeringsorganisaties van het lokaal bestuur? Nee, natuurlijk niet, omdat corporaties in de eerste plaats kunnen zeggen dat ze niet meedoen. Niemand kan ze immers verplichten. En in de tweede plaats staat het corporaties vrij te bepalen hoe ze meewerken. Als de inzet is om leegstaande gebouwen (waar marktpartijen niet in geïnteresseerd te zijn) te herbestemmen, dan is de ruimte binnen de perken net zo groot als daarbuiten.

Andere rol gemeente
Gemeenten gaan niet alleen het beleidskader vaststellen; zij krijgen ook de verantwoordelijkheid het speelveld van corporaties te verruimen. Als in een gemeentelijke woonvisie staat dat er in een woningbouwplan een taak is voor corporaties, dan mogen corporaties grond kopen. Dat geeft dus ruimte voor creatieve oplossingen. Datzelfde geldt voor het realiseren van duurdere woningen. Gemeenten moeten dat eerst aan marktpartijen vragen en daarbij gunstige condities aanbieden. Pas als die weigeren (en meestal doen ze dat), is er via een ingewikkelde procedure, waarmee ook het Rijk zich kan bemoeien, ruimte voor corporaties. Overeind blijft staan dat elk ‘commercieel’ project een positieve exploitatie moet hebben; alleen al omdat het niet meer geborgd wordt door het WSW. Ook hier is ruimte voor creativiteit. Extra ruimte kan ook ontstaan als gemeente en corporaties afspraken maken over sociale investeringen.

Een laatste verantwoordelijkheid die de gemeente krijgt is erop toezien dat een corporatie zich aan de prestatieafspraken houdt. Eigenlijk is dat nu ook al zo, maar in de toekomst wordt dit explicieter van gemeenten verwacht.

Woningcorporaties

Andere rol corporatie
Corporaties zullen de komende jaren telkens moeten uitleggen wat ook weer hun taken zijn en daarvoor draagvlak moeten organiseren. Van autonoom handelen is geen sprake meer. Het handelen is ingebed in de driehoeksrelatie met bewoners en gemeente. Alles wat corporaties meer doen dan hun kerntaken zal de komende jaren onder het vergrootglas liggen. Het mooiste zou zijn als corporaties hun kernactiviteiten in een apart bedrijfsonderdeel zouden organiseren; met niet te veel poespas, veel online diensten en alleen directe klantcontacten als het niet anders kan. Dit bedrijfsonderdeel wordt gedreven door efficiency. De andere taken worden zichtbaar in een ander bedrijfsonderdeel ondergebracht, met veel oog voor de specifieke vraagstukken georganiseerd en bemand én natuurlijk apart verantwoord. Dit laatste bedrijfsonderdeel wordt gedreven door de wens maatschappelijke meerwaarde toe te voegen.

Andere rol bewoners
Bewoners moeten zich expliciet als partij gaan profileren. Zij moeten een sterke positie claimen bij het vaststellen van het beleidskader en bij het afsluiten van prestatieafspraken. Bovendien moeten zij zich als partij binnen de corporatie zelf opnieuw uitvinden. Het is toch van de gekke dat bewoners hun kwaliteitszetels in raden van commissarissen op veel plekken de afgelopen jaren min of meer hebben weggegeven aan hetzelfde soort toezichthouders dat er al zit. Onder het mom van professionalisering. Laten we het lekenbestuur weer in ere herstellen: bewoners moeten daar natuurlijk gewoon zelf gaan zitten en zo toezien of het met hun club goed gaat.

Andere rol rijksoverheid
Het kan geen kwaad als de het Rijk zich beperkt tot stelselverantwoordelijke. Wat er moet en hoe dat moet, is aan lokale spelers. Door dit expliciet te claimen als resultaat van de discussies in 2014 wordt een aantal zaken in de toekomst voorkomen. Een nieuwe greep in de kas van corporaties door het Rijk. En beleid dat gebaseerd is op politiek opportunisme of, nog erger, politieke onverschilligheid. Het Rijk wil nog weleens doen alsof lokale instellingen en gemeenten corporaties kaalvreten, maar het afromen en het voor het eigen karretje spannen van corporaties is toch echt in Den Haag uitgevonden.

Door ook het toezicht onder te brengen bij een woonautoriteit, wordt voorkomen dat de Inspectie Leefomgeving en Transport zich als lange arm van het ministerie van Binnenlandse Zaken met allerlei details gaat bezighouden en zo op fantasieloze wijze voor een toename van de administratieve lastendruk zorgt.

Maarten van Poelgeest en Lenny Vulperhorst

Ingewikkeldheden
De volkshuisvesting moet de komende jaren gedreven worden door inhoudelijke doelstellingen. Primair het wonen van inkomensgroepen die het zelfstandig niet rooien. Vervolgens de leefbaarheid en de kwaliteit van het bestaan van groepen bewoners in specifieke wijken. En tenslotte, de bijdragen die geleverd kunnen worden aan de stedelijke doelstellingen.

Los van de opgaven in de steden en de rol die lokale partijen daarin hebben te nemen, is er wel een aantal forse spelbedervers die moeten worden opgelost. Hopelijk heeft de Eerste Kamer daar aandacht voor.

In de eerste plaats zetten de verhuurdersheffing en andere negatieve prikkels de vermogenspositie voor corporaties fors onder druk. Huurverhogingen of verkoop van bezit zijn foute oplossingen. Hoe die te vermijden? In de tweede plaats is de discussie over het toezicht nog niet echt beslecht. Hoofdvraag daarbij is wat de rol van het gemeentelijk toezicht wordt en daarvan afgeleid die van het Rijk of een nieuwe Autoriteit. Andersom gaat het niet goed en zal de administratieve lastendruk enorm toenemen, juist ook omdat de stelwijzigingen (wel/niet DAEB, wel/niet commercieel, wel/niet grondposities) nooit voor één uitleg vatbaar zullen zijn. In de derde plaats is nog onduidelijk wat de investerings-mogelijkheden van corporaties zullen zijn en worden. Als het vermogen er alleen is voor de bestaande woningvoorraad, dan moeten investeringsstrategieën voor bijv. herstructurering van leegstaande gebouwen opnieuw ontwikkeld worden. Dat is morgen nog niet bedacht, laat staan geregeld.

Een artikel van Maarten van Poelgeest en Lenny Vulperhorst, adviseurs bij Andersson Elffers Felix. 

Nieuws

Meer nieuws over