De zelfsturende auto verplaatst de waarde van vastgoed

19 oktober 2016 Consultancy.nl

Anno 2016 zijn we op de Nederlandse wegen volop aan het testen met auto’s met een hoge mate van zelfsturende competenties. En, is de overheid bezig met experimenteerwetten om de mogelijkheden van zelfrijdende auto’s te verkennen. Dit brengt unieke mogelijkheden met zich mee, schrijven Wilco Leenslag en Sander Grunewald van KPMG Advisory.

Dit gebeurt allemaal niet over 5, 10 of 15 jaar maar ontstaat in het hier en nu. Zoals nu in Friesland, waar 13 september voor het eerst een zelfrijdend busje de openbare weg op ging. De auto zal op een traject van 2,5 kilometer tussen het bezoekerscentrum van Staatsbosbeheer en de Wester Es rijden.

De ontwikkeling van deze technologie en toepassingen gaat in een versneld tempo. Gebruikmakend van innovaties op het gebied van cognitive automation, data & analytics en Internet of Things (IoT) heeft het voertuig de mens straks niet meer nodig. Het stuur, de remmen, het gaspedaal worden overbodig om van A naar B te komen. De auto wordt een cabine die je van A naar B brengt, waarin je kunt werken, slapen of eten. En eigenlijk nog veel meer.

De impact op locaties en bereikbaarheid

Maar wat heeft deze ontwikkeling met vastgoed te maken? Wij voorzien een mogelijke impact op de waarde van vastgoed en dat heeft alles te maken met 1 woord: locatie. De waarde van vastgoed, of het nu om woningen, winkels of kantoren gaat, wordt voor een belangrijk deel bepaald door de locatie en de bereikbaarheid. De zelfrijdende auto zal afstanden ‘korter’ maken doordat we efficiënter gebruikmaken van de reistijd. Daarnaast zal de bereikbaarheid van zowel stedelijke en landelijke gebieden enorm gaan veranderen. 

Een auto heeft straks de mens niet meer nodig

Urbanisatie

Een huidig model voor vastgoed in stedelijke gebieden is dat winkels veelal in het centrum zitten, daar omheen (en daartussen) woningen en daarbuiten de (grotere) kantoren. Dit is historisch zo ontstaan. Al jaren zien we een trend van urbanisatie waarbij steeds meer mensen naar de (populaire) steden trekken. In de afgelopen decennia zien we dan ook significante stijgingen van de prijs en het aantal woningen in de grote steden, met Amsterdam als extreem voorbeeld. Terwijl, in dorpen 75 kilometer verderop de huizen veel goedkoper zijn. Door de zelfsturende auto kan dat veranderen.

De auto als eigen locatie met zelf te kiezen functie

Reistijd is nu nog hetzelfde als ‘reis-moeite’. We moeten zelf sturen, concentreren op de weg, wakker en nuchter zijn en weggebruikers kunnen en mogen weinig tot niks anders doen (we kunnen de tijd niet gebruiken om te werken of te slapen). De tijd in de file is veelal verloren tijd. Met de komst van de zelfsturende auto is dat niet meer het geval. We kunnen de tijd in de auto effectief gebruiken voor andere dingen. De auto wordt daarmee een eigen locatie met zelf te kiezen functies.

Parkeerplaatsen worden overbodig

Voor kantoren wordt naast locatie (en dan met name bereikbaarheid) de aantrekkelijkheid van het vastgoed ook beïnvloed door het aantal parkeerplaatsen. Met de komst van zelfsturende auto’s is parkeren bij het kantoorpand niet meer noodzakelijk, misschien zelfs ongewenst. Je wordt immers afgezet bij kantoor en de auto rijdt zelf weer weg. Deze hoeft niet de hele dag in datzelfde kantoorpand te staan. Stilstaan doen zelfsturende auto’s namelijk niet tot nauwelijks meer. Waarom zouden ze? Elke minuut dat ze stilstaan leveren ze niets op. Af en toe snel opladen, meer is niet nodig.

De technologische veranderingen hebben al een grote impact gehad op de Retail sector - winkels. Online winkelen heeft ervoor gezorgd dat mensen niet meer noodzakelijk naar dure winkelcentra in het centrum van de stad hoeven te reizen. Met de komst van de zelfsturende auto zal het effect nog groter zijn. Immers, je stuurt een auto om je spullen op te halen (waar dan ook) die online zijn besteld. Voor winkels wordt het minder relevant om in het centrum te zitten. Natuurlijk zoekt men nog wel de gezellige winkelstraatjes, maar het is niet meer zeker waar die zich precies zullen bevinden. Bereikbaarheid zal daar in ieder geval een andere rol bij spelen en de beleving wordt nog belangrijker.

De hoge concentratie van vastgoedwaarde in stedelijke gebieden neemt mogelijk af

Afstanden worden (nog) kleiner

Met bovenstaande valt te verwachten dat afstanden kleiner worden (althans de beleving daarvan) en daarmee mogelijk de hoge concentratie van vastgoedwaarde in stedelijke gebieden kan afnemen en zich meer zal verspreiden over een groter gebied. Zakelijk vastgoed (met name kantoren) kan weer de stad in bewegen. Wonen kan weer lekker in de natuur. En files en reistijd zijn verleden tijd. En winkels, tja, wie zal het zeggen aangezien daar zo veel disruptieve krachten spelen. Een ding weten we wel, het zal veel minder om bereikbaarheid, reis-moeite en parkeerplekken gaan.

Dus eigenaar, belegger, financier, het wordt tijd om ook deze disruptieve kracht mee te nemen in de strategische analyse van je portefeuille en in de investeringsbeslissingen. Of deze blog de toekomst volledig juist voorspelt? Vast en zeker niet, maar dat er wat staat te gebeuren is zeker. 

Gerelateerd:Zelfrijdende auto beïnvloedt gemeentelijk mobiliteitsbeleid’ en ‘Markt voor zelfrijdende auto bereikt $77 miljard in 2035’. 

Wilco Leenslag is Manager Digital binnen KPMG Advisory. Sander Grunewald geeft leiding aan de Real Estate Advisory praktijk van het kantoor.

Nieuws

Meer nieuws over