Gemeenten schroeven gebruik van erfpacht voor woningbouw op

25 augustus 2016 Consultancy.nl

Nederlandse gemeenten maken steeds vaker gebruik van erfpacht voor nieuwe woningbouw. Enerzijds kunnen gemeenten met de aanpak de gemeentelijke kassen spekken, anderzijds kan erfpacht voor bepaalde groepen, zoals starters op de woningmarkt en huishoudens met lagere inkomens, een gunstige constructie vormen.

Bij erfpacht staat een woning niet op eigen grond, maar op grond van de gemeente. In ruil daarvoor betaalt de eigenaar de gemeente een bedrag, ook wel canon genoemd. Erfpacht bestaat al sinds de tijd van de Romeinen, die het concept introduceerden als een vorm van belastinginning. In de 15de en 16de eeuw deed erfpacht zijn intrede in ons land, waar het vooral grootgrondbezitters waren die hun vaak onbebouwde grond in erfpacht gaven. Vanaf de 19e eeuw was het ook voor gemeenten gebruikelijk met erfpacht inkomsten te genereren, door enerzijds canon te ontvangen en anderzijds doordat verpachte gronden met de tijd veelal in waarde stijgen. Ook vandaag de dag wordt erfpacht door velen gezien als een echte ‘cash cow’ voor gemeenten.

Niet alleen voor gemeenten zelf levert erfpacht voordelen op, blijkt uit onderzoek van Deloitte Real Estate Advisory, de vastgoedadviestak van accountants- en adviesorganisatie Deloitte. Zo zijn kopers van een nieuwbouwwoning met erfpacht doorgaans goedkoper uit dan bij het kopen van een nieuwbouwwoning zonder erfpacht. “Als een particulier een huis koopt op erfpachtgrond hoeft de erfpachter alleen het huis af te lossen, de grond wordt niet meegenomen in de hypotheek. De canon die betaald wordt aan de gemeente voor de grond is – voor een bepaalde periode – constant. De totale jaarlijkse kosten – canon en rente op de hypotheek – vallen in veel gevallen daarom lager uit dan de hypothecaire lasten van een woning niet in erfpacht”, legt Frank ten Have uit, Partner bij Deloitte Real Estate en betrokken bij het onderzoek.

Aantal nieuwe woningen met erfpacht

En dat biedt voordelen voor bepaalde groepen: “Dit zorgt voor lastenverlichting in de beginjaren en kan dus aantrekkelijk zijn voor starters op de woningmarkt. Ook worden woningen daarmee voor meer inkomensgroepen bereikbaar”, aldus Ten Have.

Niet voor niets is de populariteit van erfpacht de afgelopen jaren gestegen. Uit het onderzoek, dat zich baseert op cijfers van het Kadaster en zich richt op de periode 2013-2016, blijkt dat gedurende deze tijd het aantal woonpercelen dat in erfpacht is uitgegeven met 5% is toegenomen. Dat betekent dat van 2013 tot 2016 bijna 28.000 woningen zijn uitgegeven in erfpacht – wat neerkomt op circa een van de tien nieuwbouwwoningen in die periode.

De absolute toename van het aantal uitgegeven woningen op erfpachtgrond is het hoogst in de ‘traditionele’ erfpachtgemeenten Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. Samen zijn de G4 goed voor 84% van de erfpachtuitgiften met woonfunctie in Nederland. Dit aandeel bleef van 2013 tot 2016 om en nabij gelijk, blijkt uit de cijfers. Dit houdt in dat ook kleinere gemeenten niet achter bleven en samen dezelfde relatieve groei in erfpachtuitgaven realiseerden als de G4. Opvallend is ook dat in Utrecht bijna evenveel woningen in erfpacht zijn uitgegeven als in Amsterdam. 

Aantal nieuwe woningen met erfpacht per gemeente

De toegenomen interesse in erfpacht is niet alleen terug te zien in het aantal uitgiften, maar ook in het aantal gemeenten dat erfpacht toepast. Vooral middelgrote en kleine gemeenten zijn erfpacht vaker gaan toepassen. Begin 2013 hebben 255 van de 408 gemeenten percelen met woonfunctie in erfpacht uitgegeven. Begin 2016 waren dit 270 van de (nu) 390 gemeenten. Daarmee kwam het aandeel van gemeenten, dat percelen met woonfunctie in erfpacht heeft uitgegeven, begin 2016 uit op 69%. Ten opzichte van begin 2013 is dit een toename van 7%. Dit leidt tot de conclusie dat meer gemeenten gebruik maken van erfpacht bij het uitgeven van percelen.

Aandeel G4 in totale erfpacht

Vooruitkijkend zal het erfpachtlandschap de komende jaren onderhevig zijn aan diverse veranderingen. Eerder dit jaar besloot Amsterdam bijvoorbeeld dat de gemeente vanaf 1 juli nieuwbouwgrond op basis van eeuwigdurende erfpacht gaat uitgeven. De voortdurende erfpacht, zoals nu gebruikt wordt, brengt een hoop financiële onzekerheid mee omdat de canon gemiddeld elke vijftig jaar herzien wordt wat in het verleden onverwachte fikse kostenstijgingen tot gevolg kon hebben.

De nieuwe invoering wordt dan ook gezien als een mijlpaal in erfpachtland en betekent dat voor nieuwe erfpachters in Amsterdam een hoop financiële onzekerheid (de zogenaamde ‘tikkende tijdbom’) verdwijnt. Dit kan het aantrekkelijker maken voor woningzoekenden om erfpacht te overwegen en kan mogelijk leiden tot een verdere toename in de vraag naar erfpachtgrond.

Aantal gemeenten met percelen in erfpacht met functie wonen

De vorm van de erfpacht is wel bepalend, zegt Ten Have. “We pleiten voor een publieksvriendelijke vorm. Je moet kunnen kiezen voor wel of geen erfpacht. Afkopen moet mogelijk zijn op elk moment, naar volledig eigendom. En mensen moeten niet verrast worden door plotselinge forse kostenstijgingen door de zogeheten canonverhoging…”, sluit hij af.

Nieuws

Meer nieuws over