Een derde lege kantoren kan na ombouw woning worden

10 augustus 2015 Consultancy.nl

Meer dan een derde van alle lege kantoren in Nederland kan getransformeerd worden naar woonruimte, blijkt uit onderzoek van Deloitte. Op deze wijze kan volgens Deloitte Real Estate worden voldaan aan 5% van de woningbehoefte tot 2025 – zo’n 25.000 woningen. 60% van de om te toveren kantoorruimte ligt in Noord- en Zuid-Holland.

Volgens gegevens van makelaarsvereniging NVM en het Kadaster staat er in Nederland 8,7 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte leeg. “De leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt bedraagt op dit moment ongeveer 17,5%. Een groot deel van deze leegstand is bovendien structureel”, aldus Marcel de Boer, voorzitter van de vakgroep Business binnen makelaarsvereniging NVM. “Om de leegstand terug te dringen zijn daarom creatieve oplossingen nodig.” Daartegenover staat het feit dat vooral de huurwoningvoorraad al tijden ontoereikend is voor de vraag, waardoor lange wachtlijsten zijn ontstaan. Deloitte Real Estate Advisory ging op zoek naar een reële oplossing van het woningmarkt- en kantorenleegstandprobleem, door middel van zijn jaarlijkse ‘State of the State’ onderzoek.

25.000 woningen
Uit het onderzoek blijkt dat zo’n 35% van de leegstaande kantoorruimte kan worden omgebouwd naar woningruimte. Volgens Deloitte Real Estate Advisory kan daarmee 5% van de woningbehoefte van de 258 onderzochte gemeenten tot 2025 worden opgevuld – ongeveer 25.000 van de totale vraag van 490.000 woningen. In de volledig leegstaande kantoorgebouwen kunnen ongeveer 9.600 woningen worden gebouwd – door Deloitte de directe transformatiepotentie genoemd.

Transformatiepotentie per gemeente

Frank ten Have, partner bij Deloitte Real Estate: ”Dit onderzoek laat zien dat transformatie in een aantal gemeenten interessant is: 80% van de transformatiepotentie concentreert zich in ongeveer dertig gemeenten. In circa de helft van die gemeenten biedt de huidige plancapaciteit voldoende ruimte voor uitbreiding met de gesignaleerde transformatiepotentie van kantoren. Het vormt aanvullende capaciteit ten opzichte van de bestaande harde en zachte plancapaciteit om de toekomstige woningbehoefte in die gemeenten op te vangen.” Zo’n 60% van de te transformeren kantoorruimte bevindt zich in de Randstad en omgeving – provincies Noord- en Zuid-Holland. Het aantal te realiseren woningen door transformatie loopt tussen de gemeenten uiteen, van enkele woningen tot circa 3.000 woningen per gemeente.

Scope
De data-analisten van Deloitte selecteerden gemeenten met een kantorenvoorraad van minimaal 10.000 vierkante meter, kantoren van minimaal 500 vierkante meter met een bouwjaar van voor 2000 die al minimaal een jaar leegstaan. “Nieuwere kantoorgebouwen zijn vaak nog in gebruik en mogelijk zorgt de boekwaarde van nieuwe kantoorgebouwen voor een te hoge financiële drempel”, stelt Deloitte Real Estate Senior Consultant Jan-Willem Santing.

Ook moeten de kantoren volgens de scope in buurten liggen met meer dan 100 huishoudens. Die kantoren geven volgens Santing namelijk een hogere ‘bijwoonkans’. Santing: “Een kantoorgebouw dat in de buurt van woningen staat, zal naar verwachting eerder ingezet kunnen worden voor bewoning dan gebouwen op kantorenparken.” De kantoortransformatiepotentie als percentage van de woninggroei clustert zich dan ook vooral rond de dichterbevolkte gebieden van het land:

Huishoudensgroei op te vangen door kantoortransformatie

In het onderzoek werden kantoorgebouwen met minder dan 500 vierkante meter oppervlak niet meegenomen, maar ook daar is de potentie groot, vertelt Santing: “De kleinere kantoren, tot 500 vierkante meter, hebben we in onze analyse buiten beschouwing gelaten omdat betrouwbare data ontbrak, maar juist die panden zijn relatief gemakkelijk te transformeren. Denk aan villa’s die in gebruik waren als kantoor. Daar kun je zo weer gaan wonen.”

Gedeeltelijke leegstand
Een belangrijk aandachtspunt is dat van de 35% aan leegstaande kantoren, die voor ombouw naar woningen in aanmerking komt, tweederde niet helemaal leeg is op dit moment. In die gevallen zouden bestaande huurders eerst moeten worden uitgeplaatst. Dat maakt dat het ombouwproces van een leeg kantoor naar een geschikte woning nog niet op korte termijn kan plaatsvinden.

Ook het soort woningen dat gebouwd kan worden in de leegstaande kantoren laten Santing en collega’s in het midden: “Daar doen we in dit onderzoek geen uitspraak over, al weten we wel dat er veel vraag is naar woningen in de middeldure huurcategorie.”

Nieuws

Meer nieuws over